Продажа Квартиры Находящейся В Залоге У Физического Лица

Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Продажа Квартиры Находящейся В Залоге У Физического Лица. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Особенности

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

  • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
  • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК .

Квартира принимается покупателем по передаточному акту, который обычно встраивается в раздел «Порядок передачи имущества». В акте присутствует пункт об отсутствии претензий у покупателя, перечень передаваемых с квартирой документов и комплектов ключей, а также места для подписей сторон.

Вам будет интересно ==>  Пополнить Транспортную Карту Пенсионера Через Сбербанк Онлайн

Правила составления договора с залогом

В дополнительных условиях устанавливается ответственность сторон за нарушение условий договора и пропуск сроков платежей в качестве пени, начисляемой за каждый день просрочки. Размер ежедневной пени обычно составляет до 0,5% от суммы договора.

Существенные условия

В представлении сторон нужно указать ФИО и полные паспортные данные для продавца и покупателя, а также их законных представителей. Предметом сделки указывается передача прав на квартиру за фиксированную оплату, а для квартиры приводится ее адрес, кадастровый или условный номер, а также жилая площадь и количество комнат.

Следует понимать тот факт, что, исходя из обстоятельств ситуации, финансовые учреждения одобряют такие запросы не всегда, и в большинстве случаев, именно условия кредитного соглашения играют решающую роль. В то же время, заемщик имеет возможность значительно повысить шансы на получение согласия банка, если предоставит гарантию досрочного погашения всего кредитного долга.

Можно ли совершать сделки купли-продажи с недвижимостью, находящейся под залогом?

В случае с переуступкой прав заемщика, риски покупателя — минимизированы. Однако, сложности процедуры заключаются в том, что процесс переоформления документов может затянуться на длительный срок: 30-60 дней после того, как с объекта снимаются обременения. Не исключено, при этом, что покупатель будет вынужден внести аванс, размер которого будет существенно больше, чем при покупке жилья на рынке.

Покупка объекта недвижимости со сменой залогодателя

В ситуации, когда продажа залоговой квартиры реализуется через полное погашение новым покупателем всей суммы кредитного долга, возникают серьезные риски, в первую очередь, для ее нового потенциального владельца. После уплаты всей суммы стоимости квартиры продавцу и снятия обременений продавец может «передумать» продавать объект. При этом, принудить его к таким действиям будет крайне сложно.

Рынок недвижимости чутко реагирует на все изменения в существующей конъюнктуре. Заметной тенденцией последних лет стала покупка залоговых квартир. Сделка по жилплощади с обременением стала распространенной в связи с широким развитием ипотечного кредитования, когда нередки случаи продажи залоговой недвижимости.

Что такое залоговая квартира?

Когда банк уже приобрел права на продажу квартиры, покупатель может рассчитывать на прозрачную и юридически обоснованную сделку. Приобретение квартиры непосредственно у банка возможно по сниженной на 5-10% рыночной стоимости недвижимости. Расценки устанавливает оценочная комиссия в рамках судопроизводства, определяются временные рамки для проведения торгов. Именно данное условие позволяет заявить свое желание по приобретению залогового имущества, собственником которого является кредитор.

Вам будет интересно ==>  Размер Отчислений Адвокатов В Палату 2021 Году

Покупка залоговой квартиры у банка

Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.

Если вы планируете составлять договор купли-продажи квартиры в залоге банка, то в любом случае продавцом будет физическое лицо, а не финансовая организация. По закону любые сделки, связанные с реализацией имущества с обременением, могут проводиться только при наличии согласия со стороны залогодержателя. В случае, если квартира находится в залоге у банка, – финансовая организация составляет письменное разрешение на сделку. Ситуаций, когда банк отказался бы это делать, крайне мало, ведь для финансовых организаций главная задача состоит в том, чтобы вернуть свои деньги.

Договор купли-продажи квартиры в залоге: образец договора купли-продажи квартиры с залогом

• Также можно воспользоваться сменой залогодателя. Этот вариант используется в тех ситуациях, когда у покупателя не хватает денег на полный расчет. Процедура аналогична получению стандартного кредита (ипотеки) – покупателю придется собрать полный пакет документов и обратиться в банк. В случае положительного решения будущий собственник рассчитывается с продавцом и постепенно погашает кредит у финансовой организации.

Особенности сделок + риски при заключении договора купли-продажи квартиры в залоге

Рекомендуем при покупке обращать внимание на стоимость. В некоторых случаях она неоправданно занижена. Если цена ниже рыночной в 2 раза и объективных причин для этого нет (например, срочный переезд продавца в другую страну), то лучше не связываться с подобными сделками.

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра. Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).

Вам будет интересно ==>  Акт Установления Цены Земельного Участка

Как избежать покупки заложенного имущества

По нашему мнению, эта судебная практика выглядит более справедливой. Она не приводит к необоснованному ущемлению интересов залогодержателя, который сегодня может лишиться всяких способов обратить взыскание на заложенное имущество. А это, в свою очередь, существенно снижает эффективность такого способа обеспечения обязательств, как залог.

Как отстоять интересы новому собственнику заложенного имущества

Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ). Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению. В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг»).

Но если суд откажет в обращении при этих фактах, то на обязанности по выплате долга это не отражается. Если по истечении периода ситуация с погашением не исправляется и тем самым долг возрастает, а период увеличивается, то повод обращения в суд повторно очевиден. И, скорее всего, такие требования удовлетворят.

Полный цикл уговора заключается в оформлении двух контрактов: займа и залога. При этом на заложенное жилище накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре. С этого момента любое отчуждение недвижимости, находящейся под гарантией запрещено.

Основные понятия

Аналогичный принцип распространяется на безвозмездность соглашения. Отсутствие процентов предусмотрено при сумме сделки до 50 МРОТ (или 5000 рублей). Также безвозмездность предусмотрена, если предметом контракта стали вещи, определяемые родовыми признаками или в нем четко предусмотрено отсутствие дополнительных выплат.

К положительным сторонам такой схемы можно отнести возможность досудебного урегулирования вопроса с банком. Однако прибегнуть к такому варианту (без суда) можно не в каждом случае. Это возможно только в отдельных ситуациях (п. 1 ст. 55):

  • Первым делом заемщик должен поставить в известность банк о своем желании, направив туда соответствующее заявление либо сделав запрос на официальном сайте.
  • В случае, если банк дал свое согласие на такую сделку, то должник может приступать к поиску покупателя.
  • После того, как новый владелец квартиры будет найден в банке-залогодержателе арендуются две ячейки: в первую вносится сумма, причитающаяся в счет погашения ипотеки, во вторую – оставшиеся деньги, предназначенные для продавца.
  • Далее между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи.
  • Банк направляет в Росреестр заявление о снятии залога и одновременном переоформлении прав собственности на нового владельца.
  • После того, как сделка должным образом зарегистрирована и подписан акт приема-передачи квартиры, банк извлекает из ячейки сумму задолженности по ипотеке, а продавец оставшиеся деньги за проданную жилплощадь.

При досрочном погашении кредита

Объект недвижимости, находящийся в залоге, можно реализовать, однако данная процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно разобрано, как осуществить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и другие вопросы.