Как Использовать Капитальный Ремонт
Содержание
ЖК РФ Статья 174
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае сноса многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом израсходованных средств на цели сноса и оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме до принятия в установленном Правительством Российской Федерации порядке решения о признании такого дома аварийным распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений. В случае принятия нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым из региональной программы капитального ремонта исключаются многоквартирные дома, в которых имеется менее чем пять квартир, и в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме. В случае принятия решений о закрытии населенного пункта и об исключении многоквартирных домов, расположенных на его территории, из региональной программы капитального ремонта средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме.
Если собственники помещений в многоквартирном доме примут решение установить взнос на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, который установлен решением Правительства Новосибирской области, то часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет получившегося превышения размера взноса, по решению общего собрания собственников помещений может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 166 ЖК).
Таким образом, Закон Новосибирской области существенно расширил перечень услуг и работ, которые можно оплатить за счет взносов минимального размера. Принимая на общем собрании решение о том, нужно ли установить размер взноса на капитальный ремонт больше, чем установленный Правительством Новосибирской области минимальный размер взноса, собственникам помещений надо учитывать, есть ли необходимость провести работы по капитальному ремонту, которые не вошли ни в перечень, установленный Жилищным кодексом, ни в перечень, установленный законом Новосибирской области. Если такая необходимость (или желание) есть, а других доходов для наполнения фонда капитального ремонта нет, то необходимо увеличивать размер взноса на капитальный ремонт.
При этом Жилищным кодексом установлены ограничения по использованию средств фонда капитального ремонта, сформированных за счет взносов собственников помещений исходя минимального размера взноса на капитальный ремонт (схема 1). Эту часть фонда капитального ремонта можно использовать только для оплаты установленного перечня услуг и работ по капитальному ремонту, для погашения кредитов и займов, которые были получены для выполнения этих работ и уплаты процентов по таким кредитам и займам (часть 1 статьи 174 ЖК).
Основной источник средств наполнения фонда капитального ремонта – ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт. Эти взносы уплачиваются исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт или в большем размере, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в доме.
— энергетическое обследование многоквартирного дома, проводимое в соответствии с Федеральным законом 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
Эти средства могут быть использованы только для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных работ, услуг, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами.
2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:
- собирает взносы на капитальный ремонт;
- открывает специальные счета;
- совершает операции по специальным счетам;
- выступает техническим заказчиком работ по капремонту;
- финансирует расходы;
- взаимодействует с местными властями.
Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.
Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.
Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.
Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.
• принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД;
• утвердить перечень работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;
• утвердить подрядную организацию;
• утвердить смету расходов на капитальный ремонт общего имущества МКД;
• утвердить сроки проведения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;
• определить источники финансирования капитального ремонта общего имущества МКД;
• выбрать лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
1. МКД признали аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В этом случае собственники помещений вправе принять решение использовать фонд на снос или реконструкцию МКД.
2. Земельный участок под МКД и помещения в доме изымают для государственных или муниципальных нужд. В такой ситуации собственники помещений вправе распределить между собой средства фонда пропорционально размеру уплаченных взносов.
Также работы по капитальному ремонту могут включать в себя работы по замене и восстановлению несущих строительных конструкций и инженерных сетей МКД. Для этого такие работы законодательство о градостроительной деятельности должно отнести к реконструкции объектов капитального строительства (ч. 5 ст. 166 ЖК РФ).
• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента.
• не позднее чем через три месяца с момента получения предложения УО, ТСЖ, ЖСК о проведении капитального ремонта по региональной программе (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ);
• в любое время, если на специальном счете достаточно средств для проведения капитального ремонта (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).
1.15. Электрическое освещение, связь и силовые проводки.
1.15.1. Устройство нового электроосвещения в жилых и общественных зданиях и присоединение к питающей электросети.
1.15.2. Замена пришедшей в негодность осветительной электропроводки со сменой установочной арматуры (выключателей, рубильников, штепселей, патронов, розеток), а при капитальном ремонте здания — устройство новой электропроводки.
1.15.3. Установка новых и замена групповых распределительных и предохранительных коробок и щитков.
1.15.4. Реконструкция электропроводки с постановкой дополнительной арматуры в связи с перепланировкой помещений.
1.15.5. Автоматизация электроосвещения на лестничных клетках зданий.
1.15.6. Замена приборов учета и устройства защиты электроустановок.
1.15.7. Ремонт или восстановление кабельных каналов.
1.15.8. Замена светильников на другие типы (обычных на люминесцентные и др.).
1. Ремонт или смена междуэтажных перекрытий.
2. Замена отдельных конструкций или перекрытий в целом на более прогрессивные и долговечные конструкции.
3. Усиление всех видов междуэтажных и чердачных перекрытий.
4. Частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований.
5. Переустройство полов при ремонте с заменой на более прочные и долговечные материалы. При этом тип полов должен соответствовать требованиям норм и технических условий для нового строительства.
1.4. Крыши и кровли.
1.4.1. Замена досок опалубки в местах разжелобков и карнизных спусков.
1.4.2. Замена ветхих конструкций крыши на крышу из готовых железобетонных элементов с покрытием толем, рубероидом и прочими кровельными материалами.
1.4.3. Сплошная или частичная замена ветхих металлических и железобетонных ферм.
1.4.4. Усиление ферм при замене типов покрытий (деревоплиты на сборный железобетон, холодного покрытия — на теплое и др.), а также при коррозии узлов и других элементов металлических и сборных железобетонных ферм.
1.4.5. Частичная или сплошная смена стропил, мауэрлатов и обрешетки под кровлю.
1.4.6. Ремонт или замена износившихся металлических ограждений на крышах.
1.4.7. Ремонт или замена износившихся наружных пожарных лестниц.
1.4.8. Устройство новых лазов на крышу, слуховых окон и переходных мостов к ним.
1.4.9. Перекладка дымовых и вентиляционных труб на крыше.
1.4.10. Сплошная замена ветхих настенных желобов, спусков и покрытий вокруг дымовых труб и других выступающих устройств над кровлей.
1.4.11. Переустройство световых фонарей с малой освещенностью помещений на большую.
1.4.12. Ремонт и окраска несущих конструкций световых фонарей.
1.4.13. Ремонт механических и ручных открывающих и закрывающих устройств переплетов световых фонарей.
1.4.14. Частичная или полная смена ветхих элементов покрытия, а также замена их на более прогрессивные и долговечные.
1.4.15. Частичная (более 10%) или сплошная смена или замена кровли (всех видов).
1.4.16. Переустройство крыш в связи с заменой материалов кровли.
1.4.17. Ремонт покрытий вокруг дымовых и вентиляционных труб, брандмауэров, парапетов и других выступающих частей на крыше.
1.4.18. Укрепление парапетов, стальных решеток ограждения, ремонт оголовков вентиляционных шахт, газоходов, канализационных стояков и других выступающих частей на крыше.
1.4.19. Восстановление и ремонт стремянок для безопасности очистки дымоходов на крышах с мягкими покрытиями или имеющих крутой подъем скатов.
1.4.20. Поддержание в порядке наружных пожарных лестниц для подъема на крышу.
Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме (статья 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (в редакции от 23.06.2023) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).
1. Смена ветхих деревянных ферм покрытия или замена их на сборные железобетонные.
2. Сплошная или частичная замена ветхих металлических и железобетонных ферм, а также замена металлических на сборные железобетонные фермы.
3. Усиление ферм при замене типов покрытия (замена деревоплиты на сборный железобетон, холодного покрытия — на теплое и др.), при подвеске подъемных устройств, а также при коррозии узлов и других элементов металлических и сборных железобетонных ферм.
4. Частичная или сплошная смена стропил, мауэрлатов и обрешетки.
5. Ремонт несущих конструкций световых фонарей.
6. Ремонт устройств по открыванию переплетов световых фонарей.
7. Частичная или полная смена ветхих элементов покрытий, а также замена их на более прогрессивные и долговечные.
8. Частичная (свыше 10% общей площади кровли) или сплошная смена или замена всех видов кровли.
9. Переустройство крыш в связи с заменой материала кровли.
10. Частичная или сплошная замена настенных желобов, спусков и покрытий дымовых труб и других выступающих устройств над кровлей.
Как можно использовать средства на капитальный ремонт дома
— У нас вдоль всего фасада по последним этажам, где лоджии и балконы, кирпич выкрошился из-за неправильного обустройства крыши, — приводит она пример. — Все верхние этажи страдают, у всех квартиры промерзают, в некоторых даже лёд стоит. Ан в список капремонта эти работы не входят! А стоимость большая: не меньше ста тысяч по двум только квартирам. Если по всему дому, то тысяч 700.
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
— По дому прошла, заочное собрание провела, протокол совет дома подписал – и ремонтируй, что хочешь. Сейчас деньги на капитальный ремонт хранятся на спецсчёте. Но платит их всего лишь половина жильцов. Потому что здесь, в отличие от текущих платежей за коммуналку и содержание жилья, никто никого не трясёт, никто не выясняет, платишь ты или нет. Некоторые жители потом оправдываются: их, мол, никто не уведомляет, что пришла пора платить. А иные пенсионерки вообще заявляют: «Платить не буду! Не знаю, когда умру, через месяц или через год. Так с какой стати буду оплачивать ремонт, которого, возможно, не увижу?»
— В течение двух лет мы выбивали наши же деньги, — сетует Ольга Кашина. — Я постоянно отправляла письма в нашу управляющую компанию «СКС» о том, что необходимо провести средства по графе «капремонт». В конце концов, нам дали возможность вытянуть из банка небольшую сумму: всего на ремонт двух квартир. Мы две квартиры и сделали.
Можно ли делать текущий ремонт за счет фонда капитального ремонта
В декабре 2012 года президент Владимир Путин подписал поправки в Жилищный кодекс, касающиеся формирования фонда капитального ремонта – целевых средств, которые должны использоваться именно на капитальный ремонт дома. Нашу читательницу пенсионерку Эмму Ивановну Хомлеву, проживающую на улице Краснодарской в доме 31-а, беспокоит вопрос: правильно ли расходуются деньги, отчисляемые собственниками жилья на капитальный ремонт их дома? фонд капитального ремонта
16 сентября 2013 года губернатор Вячеслав Шпорт подписал постановление правительства Хабаровского края «Об утверждении перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств краевой государственной поддержки». Этот перечень утвержден «в соответствии с частью 4 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации». Он включает в себя следующие виды работ:
«Если разобраться, – говорит Эмма Ивановна, – мне как жильцу и в самом деле все равно, откуда будут идти деньги, главное, чтобы работа была сделана. Но в то же время думаю: они сейчас израсходуют фонд капитального ремонта, а потом, когда понадобятся средства на капитальный ремонт (это не только стены, но и сантехника, коммуникации), на что его будут делать, если фонд будет израсходован?»
«3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, ПРЕВЫШАЮЩЕМ МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, ПО РЕШЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме», – ни о каком заочном анкетировании в законе речи не идет.
Свой вопрос о расходовании средств капитального ремонта Эмма Ивановна задала в производственный отдел «Бруслит-Сервис» Красковской Светлане Владимировне. В ответ услышала: «А что вас это так озадачивает? Нам пропускают такую смету, мы берем, и не только мы, все берут из объема капитального ремонта на текущий ремонт».
Специальный счёт пополняется только своими платежами, чтобы собрать 1 млн, копить придётся 25 месяцев. Когда деньги накоплены, можно тратить их на ремонт. Кроме денег, необходимо наличие работ в программе капитального ремонта (на любой год). Оплата работ, которых нет в программе – нецелевое использование денежных средств, которое влечёт санкции Жилищной инспекции.
В фонде много подобных домов, поэтому вместе с нашим домом по 40 тысяч внесут ещё 25 домов – 1 млн. будет собран по итогам первого месяца. Один из 25 домов будет отремонтирован в ближайшее время.
Чтобы определить, на какой конкретно дом потратить деньги, в 2014 году опубликована программа капитального ремонта, где отмечено какие работы на каком доме в каком году проводить. Процесс сложный, поэтому конкретный год не обозначали – давали 3-х летний интервал. Чтобы проще распределять деньги, придуман краткосрочный план капитального ремонта – перечень, где указывалось то же, но только на 3 ближайших года и с указанием конкретных сумм, выделенных на ремонт.
Основные проблемы сводятся к программе капитального ремонта.
1) Она объективно плохо составлена: нужные работы не включены в программу, ненужные работы включены – иногда ремонт лифта запланирован в доме без лифтов.
2) Когда к программе привязаны дома из фонда — это логично, так как деньги общие, а очередность определять нужно. Но к программе привязали все дома, в том числе со специальными счетами.
Невозможность потратить деньги на нужные работы и необходимость тратиться на ненужные происходит из этих 2-х пунктов.
В интернете написана уйма статей по вопросу капитального ремонта: законно это или нет, как он проводится плохо и хорошо, и т.д. Но здесь практическая инструкция как не собирать деньги на капитальный ремонт, а использовать их на проведение работ. Здесь будут не выдержки из законов, а прикладное описание, что делать в том или ином случае. Инструкция написана на основании 3-х лет работы с капитальным ремонтом в г. Санкт-Петербург.
Если вы не интересовались капитальным ремонтом МКД, то лучше сделать это в первоисточнике — необходимые вводные в главе №15 Жилищного кодекса РФ. В г. Санкт-Петербург нормативный акт по капитальному ремонту «Закон СПб N 690-120», который определяет местные условия проведения капремонта.
На этом заканчиваем теорию и переходим к практическим понятиям. В интернете написана уйма статей по вопросу капитального ремонта: законно это или нет, как он проводится плохо и хорошо, и т.д. Но здесь практическая инструкция как не собирать деньги на капитальный ремонт, а использовать их на проведение работ. Здесь будут не выдержки из законов, а прикладное описание, что делать в том или ином случае. Инструкция написана на основании 3-х лет работы с капитальным ремонтом в г. Санкт-Петербург.
Если вы не интересовались капитальным ремонтом МКД, то лучше сделать это в первоисточнике — необходимые вводные в главе №15 Жилищного кодекса РФ. В г. Санкт-Петербург нормативный акт по капитальному ремонту «Закон СПб N 690-120», который определяет местные условия проведения капремонта.
На этом заканчиваем теорию и переходим к практическим понятиям.
Программу можно корректировать . Например, ремонт кровли не запланирован или стоит в плане на 2035 год, но уже сегодня на устранение протечек тратятся деньги текущего ремонта. Чиновники и работники фонда капремонта не видят плачевного состояния кровли, поэтому сообщим об этом. Но нельзя написать «течёт крыша» и приложить 10 фотографий, потому что никто не знает, какое состояние кровли было раньше.
Основание для проведения ремонта в 2023 году, а не в 2035 – ухудшение состояние кровли, и нужно доказать, что состояние предаварийное «прямо сейчас». Для количественного определение состояния элемента используется понятие «физический износ». Если износ выше 60%, то состояние аварийное; если менее 40%, то удовлетворительное. Если износ в диапазоне 40-60%, то состояние неудовлетворительное (предаварийное), и это основание для приближения срока проведения ремонта. Такой расчёт физического износа усиливаем описанием и фотоотчётом, подтверждающим действительное наличие дефектов – вместе это будет техническим отчётом о состоянии кровли. Отчёт направляется в районное Жилищное агентство, которое проверяет его и направляет Жилищный комитет.
Обратная ситуация: по программе наступил срок капремонта кровли, которая уже отремонтирована за счёт текущего ремонта. Тогда оформляется технический отчёт об удовлетворительном состоянии кровли, что служит основанием не проводить данные работы.
И еще один очень важный аспект: квартира без телевизора всего лишь станет более скучной, аварийный дом представляет опасность и для жильцов, и для окружающих. То есть в этом случае возникает ответственность государства перед своими гражданами, и государство просто обязано предусмотреть все возможные варианты событий. Как это сделать? Лучший способ, чем система страхования, найти трудно. Схемы здесь могут быть разные, и у всех найдутся как сторонники, так и противники. Не будем спорить о справедливости действующей в нашей стране с 1999 г. практики отчислений, просто попытаемся понять ее логику.
Таким образом, создается своеобразный пенсионный фонд для «возрастных» зданий. В этом году за собранные деньги отремонтировали один дом, в следующем – другой и так далее. Плюсы такой схемы в том, что она не накладна для граждан и, по большому счету, снимает с них ответственность за своевременность ремонта. Перечислил раз в месяц определенную сумму и жди своей очереди. Другой вопрос, что очередь подходит по-разному. И звучат недовольные голоса. Мол, моему дому уже 30 лет, и он капремонта не видел, а соседний в 20-летнем возрасте в порядок привели. Но если состояние 20-летнего намного хуже, то в чем же тут несправедливость? Точно так же можно обижаться и на пенсионный фонд: кто-то на заслуженном отдыхе живет до 90 лет, кто-то – до 70-ти. Но ведь никому не приходит в голову бросить стариков на произвол судьбы. Общество должно коллективно нести ответственность за тех, кто приносил ему пользу.
Если в качестве критерия для необходимости капитального ремонта брать нормативный срок эксплуатации, оговоренный в ТКП 45-1.04 14-2005, то в Бресте сегодня нужно ремонтировать 800 домов. Реально в год коммунальники могут осилить 15-20 объектов. Больше не позволят ни средства, ни имеющиеся людские ресурсы.
Пятиэтажный 70-квартирный дом по ул. Кирова в г. Бресте 1971 г. постройки ремонтировался в 2023 году. Стоимость работ вместе с материалами составила 3 млрд 360,5 млн руб. Отчисления по графе «капремонт» жителей этого дома за все время составили 166 млн руб. Понятно, что с учетом инфляции эти суммы трудно сопоставить, но, с другой стороны, этот момент красноречиво свидетельствует о неэффективности накоплений для конкретного дома. Ведь если бы все эти средства аккумулировались на конкретном счету, то к моменту ремонта они бы просто-напросто обесценились.
Когда, к примеру, мы покупаем в магазине телевизор, то изготовитель и продавец дают нам время на то, чтобы убедиться в качестве вещи. В течение года или двух мы имеем право бесплатно устранить любой дефект. А после этого, извините, все зависит от нашей аккуратности и интенсивности использования. Это все считают справедливым, и никто не оспаривает подобных условий.
Как потратить средства капитального ремонта
Размер платы за капитальный ремонт рассчитывается исходя из установленных тарифов в регионе для каждого муниципального района и площади помещения. Однако стоит отметить, что размер взноса за капитальный ремонт может превышать установленные тарифы, если собственниками помещений в МКД будет принято соответствующее решение.
- открытие, ведение, обслуживание (в т.ч. финансовое) и отчётность по счёту осуществляет ТСЖ, то есть фактически собственники помещений МКД;
- начисление платежей и их сбор ведётся ТСЖ самостоятельно;
- ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения капитальных работ несут собственники МКД;
- в случае недобора денежных средств на капитальный ремонт собственники обязаны выбрать источники финансирования: кредитование, дополнительные взносы или переход на счёт регионального оператора.
Взносы на капитальный ремонт обязаны ежемесячно уплачивать собственники помещений в многоквартирном доме (МКД). Обязанность по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт наступает с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме вне зависимости от вида помещения (ст. 156, 169, 171 ЖК РФ).
По замыслу законодателей, новая система капитального ремонта призвана обеспечить безопасность и комфортность проживания граждан, поддерживая достойный уровень эксплуатационных характеристик многоквартирных домов, а главное — гарантировано получить капитальный ремонт дома не позже сроков, установленных региональной программой.
- региональный оператор сам открывает счета отдельно на каждый дом;
- ремонт домов осуществляется на конкурсной основе (через торги);
- региональный оператор несёт ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту;
- региональный оператор осуществляет контроль за своевременным внесением взносов собственником помещения;
- отсутствие необходимости в кредитовании собственников в случае недобора денежных средств на необходимый объём работ – «заём у регионального оператора» (за счёт больших оборотных средств этого фонда нужные средства выделяются, а их возмещение происходит собственниками постепенно, со временем);
- региональный оператор осуществляет содержание счёта в банке за свой счёт;
- региональный оператор предоставляет отчётность о состоянии счёта в орган жилищного надзора.
- устанавливают min размер взносов на капремонт;
- разрабатывают правила слежения за состоянием МКД;
- создают региональные операторы и программу их действий;
- устанавливают правила оказания господдержки;
- контролируют целевое использование фонда и т.д (полный перечень функций НПА — в ст. 167 ЖК РФ).
Капитальный ремонт сооружения — комплексные работы, проводимые в целях устранения износа, конструкционных изменений здания, замены оборудования и систем. Цель — модернизация, улучшение технических параметров и эксплуатационных характеристик строения. Ремонт не должен изменить назначение сооружения, его главные функции.
- По решению общего собрания, жильцы могут договориться платить взносы не на счет регионального оператора, а на специально созданный счет (ст. 170 ЖК РФ). При этом устанавливается размер счета, его владелец и банк, где будет открыт счет.
- Собственники обязаны начать производить отчисления в ФКР не позднее, чем спустя 5 лет после утверждения региональной программы.
- Размер минимального ФКР не должен быть больше 50% оценочной стоимости капремонта МКД, определенной по рекомендациям федеральных исполнительных органов.
- Оставшиеся в фонде после проведения капремонта деньги жильцы могут использовать на решение коллективных вопросов по содержанию общего имущества на свое усмотрение.
Любое сооружение в конечном итоге ветшает, и для его восстановления до первоначального состояния может потребоваться капитальный ремонт — совокупность существенных объемных работ. Не зря ведь ремонт так назван — словом “капитал” обозначают что-то большое, весомое и значительное. Чтобы поддержать состояние здания, периодически проводятся планово-предупредительные ремонты, но не только капитальные, а и текущие. Какая разница между обоими этими понятиями, и чем отличается капитальный ремонт сооружения от текущего?
- аварийное состояние или грядущий снос здания;
- решение изъять дом в государственный или муниципальный жилищный фонд;
- достижение возраста 80 лет неработающими одинокими собственниками, инвалидами, пенсионерами, а также семьями, состоящими из вышеназванных лиц (для тех же категорий в возрасте от 70 до 80 лет предусматривается компенсация 50%) (ст. 169 ЖК РФ).
Капитальный ремонт и нецелевое использование средств со спецсчета
правление ТСЖ предложили собственникам устранить нарушения выявленные в ходе проверки мчс пожарной безопасности, а именно средства взять со спец.счетов на капитальный ремонт. Согласно акту о приемке выполненных работ (капитальный ремонт системы АПС и СОУЭ) были проведены следующие работы: монтаж/демонтаж проводов в коробах, монтаж/демонтаж громкоговорителей, монтаж/демонтаж извещателей ОС, установка настенных световых указателей, сверление отверстий, затягивание проводов, пуско-наладочные работы, в том числе материалы и оборудование так же включены в смету. на заочном голосовании жильцы дали добро, деньги со счетов списали. а сомнения остались, правомерны ли действия управляющих тсж.. ведь ремонт пожарной сигнализации не входит в перечень работ по капитальному ремонту?
В случае формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на специальном счете перечень услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, оказание и выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, кроме перечня, указанного выше, включает в себя:
3) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).
- отремонтировать, утеплить домовые фасады и цоколи;
- отремонтировать и, при необходимости, остеклить балконы и лоджии;
- поменять оконные и балконные заполнения на более шумоизоляционные варианты;
- сменить либо отремонтировать водосток;
- отремонтировать домовые пожарные лестницы;
- поменять либо отремонтировать покрытие домовой кровли;
- обустроить козырьки над лоджиями, балконами, входами в подъезды, подвальные помещения;
- выполнить ремонт отмостки;
- отремонтировать наружные стены общедомовых лифтовых шахт.
- смена, ремонт чердачных помещений и кровли, их противопожарная обработка;
- обработка антисептиками деревянных конструкций;
- ремонт либо замена поддонов;
- нормализация, восстановление температурного и (или) влажностного режима;
- герметизация, ремонтные работы для починки воздуховодов, газоходов и иных подобных систем;
- смена, ремонт парапетных решеток;
- работы по смене, ремонту элементов внутреннего водостока и т. п.
Открыть специальный счет может только организация, управляющая многоквартирным домом, например, ТСЖ, или региональный оператор. У регионального оператора есть ряд обязанностей перед жильцами многоквартирных домов. Для формирования фонда можно использовать только один специальный счет и только для одного дома.
Спецсчет многоквартирного дома, который управляющая компания открывает в одном из банков (их список утвержден ЦБ РФ), необходим не только для накопления средств. Домовые счета должны быть застрахованы, а размещенные на них деньги индексируются с учетом инфляции. УК по требованию жильцов обязана пополнить спецсчет капремонта средствами, собранными с 2005г.
- Инициативно жильцами, за счет средств специального счета. В этом случае ремонт начинается по решению регионального оператора или по решению общего собрания жильцов, если они открыли специальный счет. Собственники помещений могут начать ремонт инициативно, в любое время. Собрание собственников в этом случае является организатором работ. При этом срок планируемого ремонта должен быть не позднее предусмотренного региональной программой
- Региональным оператором за счет средств регионального фонда. Региональный оператор начинает работы по графику или инициативе региональной программы капитального ремонта и собственными предложениями. В этом случае собственники оповещаются о планируемом ремонте не позднее шести месяцев до его начала. При наступлении такого срока и отсутствии работ по капитальному ремонту владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора. Организатором работ начинает выступать региональный фонд. В этом случае мы можем помочь инициировать капитальный ремонт до начала планового срока — проведя строительное обследование и подготовив заключение о необходимости проведения такого ремонта
Капремонт: новые правила
По общему правилу решение принимается простым большинством голосов участников собрания. Если же требуется утвердить желание владельцев жилья реконструировать здание (в том числе с его расширением или надстройкой), возвести хозяйственные постройки, отремонтировать или передать в пользование общее имущество, ввести ограничение на использование придомовой территории, то необходимо набрать не менее двух третей от общего количества голосов собственников.
Региональный оператор будет проводить капитальный ремонт всех домов в соответствии с планом, который разработают органы местного самоуправления. (Реестры зданий, требующих ремонта, находятся в общем доступе, поэтому каждый житель может узнать, как продвигается дом в длинной очереди.) Однако в этом случае владельцы квартир платят и за себя, и «за того парня», а дождутся ли они ремонта — большой вопрос. Если же собственники жилья принимают решение об открытии специального счета, то они сами вправе определять сроки проведения работ. При этом очередность ремонта зданий, установленная местными властями, не является догмой, к тому же жители самостоятельно определяют размер взносов (и могут быстро накопить требуемые 5 % средств) и принимают решение о необходимости скорейшего проведения работ. Ремонт станет выполнять управляющая компания или любая другая строительная организация. Деньги со спецсчета в банке (им будет управлять ТСЖ) перечислят подрядчику только после подписания акта приемки работ.
Капитальный ремонт многоквартирного дома предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов (в том числе их восстановление или замену) в целях улучшения эксплуатационных характеристик. Ремонт может быть полным и выборочным. Если планируется ремонтировать дом целиком, собственникам и арендаторам жилья могут предложить отселение на время проведения работ. Однако сегодня в целях экономии жильцов не отселяют, а проводят поэтапный ремонт. С одной стороны, жителям не надо паковать вещи, переезжать в незнакомый район, переживать за сохранность оставшегося в квартире имущества. С другой стороны, на протяжении нескольких месяцев им придется дежурить в квартире во время проведения работ. Выборочный капитальный ремонт чаще всего затрагивает однотипные участки, например фасады и крышу. Обычно работы финансируются государством и органами местного самоуправления в рамках целевых программ.
Законодательно закреплен дополнительный список услуг и работ, которые также могут оплачиваться за счет средств от минимального взноса. В этот перечень входят разработка проектной документации (если она необходима); проведение экспертизы проектно-сметной документации; энергетическое обследование здания; разработка технической инвентаризации и паспортизация многоквартирного дома. Кроме того, принимая решение о проведении капитального ремонта, собственники вправе предусмотреть замену тех элементов общего имущества, которые еще не износились, но устарели морально.
Обязанность собственников жилых помещений нести расходы на капитальный ремонт закреплена на законодательном уровне. Наниматели муниципальных квартир собственниками не являются, они лишь пользуются жилплощадью, поэтому освобождаются от уплаты взноса на капремонт.
Те, кто приобретают жилье с помощью ипотечного кредита, не получают свидетельства о праве собственности до полной уплаты суммы займа, но тоже делают взносы на капремонт. Поскольку квартира принадлежит банку-кредитору лишь формально, а фактически ею владеет заемщик, бремя содержания имущества должен нести покупатель. Следовательно, даже «неполные» собственники жилья обязаны платить взносы, хотя это требование законодательно не закреплено. От обязанности уплачивать взносы на капремонт официально освобождены собственники помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. То же касается владельцев квартир в здании, расположенном на земельном участке, который решено изъять для государственных или муниципальных нужд.
В случае изъятия земельного участка региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений средства из фонда капитального ремонта пропорционально размерам взносов (в том числе уплаченных предыдущими владельцами квартир). При этом собственники сохраняют право на получение выкупной цены за изымаемое жилье.
По данным статистики, после введения взноса на капитальный ремонт жилищные услуги в Москве подорожали на 41 %, в регионах рост составил от 5 до 16 %. Жилищный кодекс РФ предусматривает меры поддержки собственников квартир с низкими доходами при внесении взносов на капитальный ремонт. Таким владельцам может быть предоставлена субсидия на оплату жилья и коммунальных услуг.
