Каким Законом Руководствоваться При Оспаривании Кадастровой Стоимости В 2023 Году

Оспаривание кадастровой стоимости: нововведения 2023 года

Что это за изменения и какова история оспаривания кадастровой стоимости? Процедура проведения кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости претерпела серьезные изменения за последнее десятилетие. Раньше правительство объявляло тендер и выбирало независимую оценочную компанию. Это были частные оценщики, которые выполняли массовую кадастровую оценку. Сейчас государство отказалось от этой практики. Были созданы собственные ГБУ в каждом регионе и теперь эти государственные бюджетные учреждения, проправительственные организации, проводят массовую кадастровую оценку. Это было связано с тем, что возникало много вопросов к отчетам независимых оценщиков из-за недостатка исходной информации. Именно поэтому некоторые ГБУ продолжают сталкиваться с огромным потоком вопросов и различными сложностями.

Теперь будут созданы комиссии при ГБУ, то есть органах, которые проводили массовую кадастровую оценку в регионе, и нужно будет подать заявление на эту комиссию. В первой версии этого закона предполагалось, что можно будет только оспорить решение ГБУ, но требовать непосредственного установления кадастровой стоимости равной рыночной станет невозможно. И это ключевой момент. К счастью, не так давно этот пункт убрали из закона.

Ситуация сильно изменилась в плане оспаривания кадастровой стоимости. Раньше для того, чтобы пройти всю процедуру можно было подготовить отчет об оценке, сделать заключение на данный отчет и с этими двумя документами обратиться в Арбитражный Суд, будучи уверенным в положительном исходе дела. Сейчас все происходит по-другому. Если речь идет о юридическом лице, то сначала необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре по рассмотрению споров. Дальше, если комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, то необходимо идти в Суд. Экспертное заключение как таковое теперь упразднено и для этих целей оно уже не нужно.

Также законом вводится еще одно очень интересное нововведение: если раньше отчет об оценке должен был быть составлен на ретроспективную дату, то есть по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то сейчас отчет выполняется на текущую дату и это в корне меняет процедуру пересмотра кадастровой стоимости.

Самое интересное начинается в Арбитражном Суде. Так как если раньше судья даже не интересовался тем, что именно написано в отчете оценки, то сейчас он детально изучает, какие был проведен расчет / корректировки в расчете, как подбирались объекты-аналоги, почему анализ рынка выполнен именно в таком ключе и так далее. То есть судью интересует совершенно каждый элемент этого отчета. Поэтому иногда оценщики даже не могут ответить судье на вопросы или на замечания правительства, так как эти вопросы могут быть довольно «странные». Так, например, на заседании суда оценщика могут спросить, почему он использует объекты-аналоги, которые различаются по площади в 2 раза, хотя речь идет о больших земельных массивах. И этот вопрос странен, так как когда говорят о 10 или 20 гектарах, то «разница в 2 раза» не столько заметно, ведь объекты находятся в одном сегменте.

Перед тем, как перейти к баталиям по оспариванию кадастровой стоимости, необходимо рассчитать: а стоит ли овчинка выделки? Если рыночная оценка покажет существенные расхождения, например, более 30%, то тогда имеет смысл оспорить результаты определения кадастровой стоимости недвижимости. А если разница между налогом на имущество либо земельным налогом по кадастровой и рыночной стоимости невелика, то тогда не стоит и затевать процедуру оспаривания. Ведь сама процедура оспаривания отнимет не только деньги, но время и нервы.

Кадастровая оценка недвижимости влияет на налог на имущество с помещений, зданий, незавершенки, а также на земельный налог по земельным участкам. По замыслу законодателей, кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной стоимости, но на практике она может оказываться существенно выше. И бизнес должен оплачивать налог на имущество, земельный налог с «виртуальной» стоимости.

Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст.14 Федерального закона от 03.07.2023 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее по тексту — Закон № 237-ФЗ). То есть кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для расчета налогов и должна быть приближена к усредненной рыночной стоимости.

• 4 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков во всех регионах;
• 2 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.

• 4 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах;
• 2 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.

Оспаривание кадастровой стоимости: пособие для владельцев недвижимости

1. Получение информации о кадастровой стоимости, самостоятельный анализ рыночных цен на идентичные объекты недвижимости и предварительное выявление завышения КС.
2. Запрос в местных органах власти сведений, использовавшихся при проведении кадастровой оценки, анализ полученных отчетов, экспертиза кадастровой стоимости недвижимости с целью выявления недостоверных сведений.
3. Обращение к оценщику и получение отчета о реальной рыночной стоимости объекта.
4. Сбор и подготовка документов для оспаривания.
5. Подача заявления во внесудебном порядке: участие в заседании комиссии, получение решения.
6. В случае отказа – обращение с заявлением об оспаривании в административный суд.
7. Внесение измененных сведений в ЕГРН.
8. Снижение налогооблагаемой базы и возврат переплаченных сумм имущественных налогов.

Желание оспорить КС обычно возникает у собственников, считающих завышенной сумму в налоговом уведомлении из ФНС (Федеральной налоговой службы). Зачастую кадастровая стоимость и в самом деле бывает завышена, то есть превышает реальную цену, за которую можно продать объект.

• исковое заявление и по одной его копии для каждого из ответчиков;
• негативное решение комиссии во внесудебном порядке (при наличии);
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины в размере 300 рублей;
• доверенность, если в деле участвует представитель истца;
• иные документы, подтверждающие требования заявителя.

Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности. Например, к земельному участку, предоставленному для ИЖС применяется ставка как для объекта с разрешенным использованием «для размещения офисов», а стоимостная разница может быть колоссальной. Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.

• введение максимальной суммы налога с сохранением действующей методики расчета (определение предела, выше которого налог не будет насчитываться);
• внесение изменений в формулу расчета и стандарты оценки;
• введение понижающего коэффициента, например, расчет имущественных налогов от КСЗ, сниженной на 30% (погрешность);
• упрощение порядка обжалования и изменение состава комиссий по обжалованию при Росреестре.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2023 году

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в «Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка« интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

С 01 января 2023 года на территории Московской области действует новая кадастровая стоимость, определенная на 01 января 2023 года. Определение кадастровой стоимости проводило Государственное бюджетное учреждение Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее – ГБУ МО «Центр кадастровой оценки»). По результатам проведенной переоценки новая кадастровая стоимость была утверждена Распоряжением Министерством имущественных отношений Московской области от 27.11.2023 №15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки».

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 2023 года №135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

• не принималось во внимание месторасположение, исторический статус и тип объекта недвижимости;
• не были учтены инженерные коммуникации, геофизические данные, инфраструктура;
• не совпадает дата установления кадастровой и рыночной стоимости;
• рыночная цена и цена кадастра слишком различаются;
• при расчете не учитывался размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности и другие.

п.4. Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Узнать реальную цену вашей собственности можно только одним способом – обратившись в специальную организацию, которая имеет лицензию на оценку собственности. Обратившись в неё, вам потребуется заказать проверку стоимости и выбрать удобное для вас время. В оговоренный срок к вам должна прибыть команда инженеров (или один специалист, в зависимости от размеров и типа собственности) и провести замеры, а так же дополнительные работы. По результатом такой проверки вам выдадут лист, который будет содержать точные технические данные недвижимости, а так же её реальную оценочную стоимость. На таком листе обязательно должны стоять подпись инженера и штамп оценочной организации.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2023 г. по делу № А40-115938/2014).

• выписка из ЕГРН по форме, утверждённой Минэкономразвития;
• копия правоустанавливающей (правоудостоверяющей) документации на землю;
• документация, подтверждающая наличие оснований для спора – подтверждение недостоверности сведений в Кадастре недвижимости или отчёт о рыночной стоимости надела;
• оспариваемое решение комиссии;
• квитанция, подтверждающая внесение госпошлины (для физлиц сумма к оплате составляет 300 рублей);
• копия паспорта, доверенность истца;
• копии документов по числу участников в споре.

Судья может отказать в удовлетворении требований истцу или удовлетворить их, изменив стоимость надела. Во втором случае судебное решение по итогу рассмотрения должно содержать кадастровую стоимость, установленную на момент принятия решения, и на момент подачи иска.

1. Недостоверность сведений о недвижимом объекте. Недостоверность проявляется в искажении данных об оцениваемом объекте. Ошибка может быть вызвана неправильным ведением перечня объектов недвижимости или некомпетентностью оценщика, неверно определившего условия, от которых зависит кадастровая стоимость (например, местоположение объекта, вид землепользования, аварийное состояние здания и т.д.). Ошибка оценщика может проявляться в неиспользовании этих сведений или в неправильном их толковании. Кроме того, недостоверность информации о стоимости может быть вызвана обычной технической ошибкой (например, опиской) или сбоем в системе.
2. Разница с рыночной ценой, которая была определена на момент утверждения кадастровой стоимости. Оценщик должен руководиться рыночной стоимостью при установлении кадастровой – п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Момент утверждения рыночной цены в этом случае очень важен. Если кадастровая цена была определена ранее рыночной, то оснований для оспаривания нет.

Чтобы узнать более точные сведения, нужно обратиться в Кадастровую палату. Информация будет предоставлена в официальном виде. Но получить такую Выписку вправе только собственник недвижимости. В документе будут предоставлены сведения о стоимости объекта, дате определения его цены и другая необходимая информация.

До 2023 года кадастровую стоимость определяли независимые оценщики. Но с принятием в 2023 году Закона № 237-ФЗ появляются новые субъекты оценки – бюджетные учреждения, создаваемые в каждом регионе РФ. Пилотный запуск деятельности новой оценочной организации планировался в Московской области на середину 2023 года. Кроме Московской области, такие госструктуры уже функционируют в Тюменской, Саратовской, Ленинградской областях.

Состав документов для судебного и административного порядка одинаков. Пересмотр КС комиссией будет бесплатным, а для рассмотрения дела в суде понадобится оплачивать государственную пошлину. Основные затраты, которые придется понести собственнику объекта недвижимости, равны стоимости отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком.

• выяснить, когда в вашем регионе проводится плановая массовая оценка и отслеживать результаты ее предварительного опубликования на сайте ФБУ, на сайте Росреестра или в официальных изданиях, печатающих местные нормативные акты. Сведения о кадастровой оценке объекта недвижимости будут представлены в форме отчета.
• передать в ФБУ обращение с вашими замечаниями. Можно указать номер страницы отчета, содержащего ошибку, подкрепить свои доводы какими-либо документами. Замечания направьте почтой по адресу ФБУ, либо предоставьте лично.

В состав комиссии входит по одному представителю от субъекта РФ, органа по защите прав предпринимателей и Росреестра. Общее количество членов должно быть не менее пяти, в составе остальных участников могут числиться представители любых других органов власти, СРО в области оценки, предпринимательских сообществ. Работу комиссии регулирует орган субъекта РФ.

Государственные оценщики обладают ограниченным набором сведений об объекте недвижимости, что зачастую сказывается на массовой оценке (кадастровой). Кадастровая стоимость некоторых объектов недвижимости существенно отличается от рыночной, так как при ее определении не используется индивидуальный подход. За последние пару лет процедура установления и изменения кадастровой стоимости претерпела изменения, практика по некоторым нововведениям до сих пор не сформировалась. Рассмотрим в данной статье, как на сегодняшний день оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Возможность уменьшения кадастровой стоимости до ее утверждения ОМС введена законом № 237-ФЗ от 3 июля 2023 г. Рассмотрение обращений граждан регулируется 21 статьей указанного закона.

Также законом отменяется требование, при котором отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение шести месяцев с даты проведения оценки.

Помимо прочего, закон ввел такое понятие как индекс рынка недвижимости. В случае его уменьшения более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость недвижимости также снизится. Предполагается, что бюджетные учреждения будут ежегодно вести расчет таких индексов.

Еще одно нововведение, описанное в законе, гласит, что государственная кадастровая оценка должна быть проведена для всех земельных участков в 2023 году, а для всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства – в 2023 году. При этом ограничения по периодичности ее проведения не учитываются.

Закон определяет, что оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Эта норма усложнит жизнь плательщикам налога на имущество и землю, так как в рамках действующего законодательства можно применять оспоренную стоимость с даты начала ее действия, независимо от того, когда было подано заявление в комиссию или суд.

Согласно действующему законодательству кадастровая стоимость применяется для расчета налога на недвижимость, земельного налога, а также для расчета арендных платежей, например при выкупе земли у государства. Федеральный закон от 3 июля 2023 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют порядок оспаривания кадастровой стоимости и позволяют владельцам и арендаторам приравнять ее к рыночной. Имеющиеся правила допускали обращаться с соответствующими требованиями напрямую в суд или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В целом правоприменительная практика по этой теме давно сформировалась. Однако закон вносит в нее весьма существенные изменения, которые неизбежно отразятся на ситуации в целом. Разберемся в том, как теперь будет проводиться процедура оспаривания кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2023 году

— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
— формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
— отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
— определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
— экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
— утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
— внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости юридическими лицами происходит в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

— кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Собственники имеют право оспорить решение комиссии в зале суда, предъявив, практически, те же документы, что требовались для комиссии. Первой ступенью для такого обращения является Областной суд. Ответчиком на суде выступают Росреестр и председатель оценочной комиссии при нём.

Начиная с 2023, владельцы земли обязаны осуществлять выплату налоговой пошлины в строгом соответствии с её кадастровой ценой. Поэтому необходимо умение рассчитать эту стоимость, чтобы исключить какое-либо завышение в пользу государства. Если этого не сделать, то есть опасность понести существенные материальные затраты.

• информационная памятка о передаче заявления комиссии;
• оплаченная пошлина;
• нотариальная доверенность на представителя истца (в случае его отсутствия);
• в случае с юридическим лицом: информация, подтверждающая соблюдение досудебного порядка.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Помните, что из суммы кадастровой оценки складывается объём всех будущих материальных затрат собственника, а именно: объём ежегодной налоговой пошлины, цена при продаже/аренде земли и т.д. Поэтому необходимо строго контролировать и знать объективный уровень такой оценки, чтобы стремиться к нему.

С 1 января 2023 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений — вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Росреестр будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетных учреждений. При этом в задачи Росреестра входит проведение мероприятий, направленных на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений, а не на их выявление. В частности, ведомство планирует установить постоянное наблюдение за порядком действий бюджетных учреждений и органов власти в части проведения кадастровой оценки, и при наличии возможных недопустимых отклонений оперативно указывать на их наличие. Такие надзорные полномочия ведомства предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Росреестр, как и сейчас, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки.

Новая редакция закона о государственной кадастровой оценке ввела с 2023 г. новые правила определения кадастровой стоимости, а также значительно изменила порядок ее оспаривания. Теперь кадастровая оценка проводится бюджетными учреждениями, которые работают на постоянной основе. Напомню, что ранее эту работу осуществляли оценщики, которых привлекали по конкурсу единоразово.

• единой методологии — используются одинаковые методы для всех;
• постоянного обновления сведений;
• независимости и открытости процедур оценки — можно получить сведения о том, как проводилось определение цены вашего имущества;
• обоснованности и проверяемости результатов — результаты публикуются на открытых ресурсах и общедоступны.

«Когда некоторые коллеги убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ – это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали », – указал Владимир Путин.

Выгода в оспаривании кадастровой стоимости

Представляется, что упоминание об ошибке в контексте всего постановления № 20-П следует расценивать как некий ориентир для решения вопроса о распределении судебных расходов и воспринимать «ошибку» как критерий восстановления нарушенного права административного истца в этой части, с точки зрения степени значительности расхождения величин между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью. Во всяком случае, по делам, на которые ссылается КС РФ в водной части своего постановления, снижение кадастровой стоимости имело место более чем на 50%.

• ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
• и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска».

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Верховный Суд Российской Федерации в п. 31 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2023 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» начинает расшатывать, казалось бы, незыблемое правило о том, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Суд находит основание, при наличии которого, даже при положительном для административного истца решение, судебные расходы возлагаются на него, а не на проигравшую сторону. По мнению высшей судебной инстанции, таким основанием является отсутствие возражений со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц в отношении оснований и содержания заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Если Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра откажет Вам в утверждении кадастровой стоимости на основании Вашего отчета, что происходит в 95% случаев, то оспорить кадастровую стоимость Вы также можете в судебном порядке.

Законодательные новеллы в оспаривании кадастровой стоимости

Оспаривая завышенную кадастровую стоимость (далее – КС), собственник уменьшает сумму подлежащего уплате налога, а также возвращает излишне уплаченные им в бюджет деньги. Если обратиться к статистике оспаривания кадастровой стоимости в 2023 году, приведенной Росреестром, то становится понятно, что граждане могли свободно реализовать свое право уплачивать экономически обоснованный налог: решения в пользу налогоплательщиков принимались в 65% случаев при обращении в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в 96% – при оспаривании КС в судебном порядке. В 2023 году в суде в пользу заявителей удовлетворено также 96% исков. Не составит труда подсчитать, что сумма, которую гражданам удалось вернуть в виде необоснованно исчисленных к уплате налогов, выражается в миллиардах рублей.

В июле был принят Федеральный закон №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31.07.2023 г. Изменения коснулись, в том числе, и 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Какие положения в законе принципиально новые и как новеллы отразятся на процессе оспаривания КС в 2023 году, мы спросили в интервью у директора ОК «Канцлер» Руслана Канцырева.

— Положения закона вступают в силу 1 января 2023 года. До этого времени законодателем установлен переходный период, в котором оспаривание кадастровой стоимости будет проводиться в прежнем порядке. Но есть некоторые тонкости. Так, отчет об оценке рыночной стоимости подлежит составлению исключительно в форме электронного документа. Напомню, что до этого момента оценщики готовили отчет на бумажном носителе, хотя многие из них предоставляли его также и в электронном виде. Теперь это требование носит обязательный характер.

Вместо термина «оспаривание кадастровой стоимости» в новом законе употребляется формулировка «установление кадастровой стоимости». Но суть, по нашему убеждению, не меняется. По поводу новой схемы установления КС было немало споров и нареканий со стороны экспертов. Так, на VII Всероссийском форуме оценщиков в своем выступлении председатель Комитета по кадастровой оценке и оспариванию КС Национального объединения СРО оценщиков Кулаков К.Ю. рассказало том, какую работу проделало профессиональное сообщество, критикуя положения законопроекта в его первоначальном виде. Изначально предполагалось, что при обращении в суд можно будет лишь оспаривать решение ГБУ без возможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Для граждан и организаций это могло бы создать определенные сложности. В результате во втором и третьем чтении законопроекта данный недостаток был исправлен. Согласно нормам закона №269-ФЗ по заявлению налогоплательщика в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено решение бюджетного учреждения и одновременно с этим могут быть заявлены требования об установлении КС в размере рыночной.

Следует также знать, что срок переходного периода может сократиться по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. На настоящий момент некоторые субъекты РФ уже приняли решение о дате перехода к применению нового закона. Например, постановлением Правительства Орловской области датой перехода к применению ст. 22.1 ФЗ № 237 определено 1 января 2023 года. В комиссии или непосредственно в суде вместе с переходом на ст.22.1 ФЗ № 237 результаты определения КС уже быть оспорены не могут. Это касается как физических, так и юридических лиц.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной осуществляется бюджетным учреждением в случае принятия решения о переходе на новый порядок установления кадастровой стоимости высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с даты, указанной в таком решении (с 1 января 2023 года на всей территории Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка недвижимости проводится на основании решения органов исполнительной власти каждого региона. Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют специально созданные в субъекте Российской Федерации государственные бюджетные учреждения. Итоговую кадастровую стоимость утверждают органы исполнительной власти каждого региона.

• «Публичная кадастровая карта». Этот сервис позволяет узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, сооружений). Для этого достаточно выбрать любой объект на карте и ознакомиться с данными о нем, в том числе и с его кадастровой стоимостью;
• «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». С помощью этого сервиса можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капитального строительства, но и помещений. Поиск проводится как по номеру объекта недвижимости, так и по его адресу;
• «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Поиск проводится по кадастровому номеру объекта недвижимости;

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать кадастровую стоимость, но и подтвердить ее. Такая выписка выдается бесплатно любому лицу, ее можно получить как лично в офисах МФЦ, так и онлайн на сайте Росреестра, на сайте Госуслуг, или через сервис Федеральной кадастровой палаты;

Кроме того, по новым правилам за некачественную кадастровую оценку директора бюджетных учреждений привлекаются к ответственности – она зависит от доли (более 20%) подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Рыночная оценка земельного участка – важный этап в оформлении различных сделок относительно земли. В некоторых ситуациях она является добровольной (например, для привлечения инвесторов, принятия управленческих решений, страхования, купли-продажи приватизированной земли), но есть и установленный законом перечень, когда без неё никакие действия с объектом не могут быть проведены. Так оценка стоимости земельного участка для сделок является обязательной, если он частично или полностью принадлежит РФ, её субъектам или муниципальным органам (ст.8 закона РФ №135-ФЗ). Среди случаев, когда проводится идентификация рыночной цены на такую землю, можно назвать: операции по отчуждению; приватизация; предоставление её в залог; сдача в аренду; доверительное управление; внесение земли в уставной капитал организаций, переуступка долга, связанного с ней. Кроме этого рыночная оценка земельного участка обязательна при возникновении спора о его стоимости. Например, при:

Законами Российской Федерации предусмотрено, что правообладатель земельного участка, может оспорить установленную кадастровую стоимость. Причиной для этого может послужить недостоверность предоставленных сведений учтенных при определении стоимости, либо установление рыночной цены земельного участка. Эта процедура регламентируется Федеральными Законами №135-ФЗ от 29.07.1998 и №167-ФЗ от 22.07.2010. В соответствии с ними, обжалование кадастровой стоимости земли может быть произведено лишь в судебном порядке, либо решением специальной комиссии по рассмотрению таких споров. В любом из этих случаев правообладатель, либо другое лицо, заинтересованное в пересмотре цены может заказать независимую судебную оценку земли.

Так как мы уже выяснили, когда необходима независимая оценка земельного участка, цена услуги и процесс её формирования – наша следующая цель. Итак, на стоимость работы эксперта влияет сложность процедуры оценки, дополнительные временные затраты, связанные с её осуществлением и дополнительные расходы в связи с выездом на объект для его фотофиксации и получения необходимой документации.

1. Цель проведения оценки. Например, стоимость услуг эксперта при определении цены земли для вступления в наследство существенно меньше, чем для целей оспаривания кадастровой стоимости.
2. Вид объекта. Так объекты с незавершенным строительством проходят процедуру оценки дольше, чем с завершенным, а встроенные помещения – быстрее расположенных отдельно.
3. Размер объекта оценки. Этот фактор иллюстрирует прямую зависимость: чем больше участок, тем сложнее его оценивать, соответственно и цена на услугу выше.
4. Дата оценки. Если идентификация цены участка требуется в ретроспективе (на прошедшую дату), то провести её намного сложнее, чем на текущую дату. Это связано со сложностью подбора объектов-аналогов для проведения сравнения.
5. Вид разрешенного использования. Например, лесные массивы и сельскохозяйственные угодья оценить сложнее, чем дачные участки.
6. Вид права. К примеру, объект, находящийся в собственности проще, чем такой, который сдан в аренду.

Оценка кадастровой стоимости участка поселения более кропотливый и трудоемкий процесс. И он, помимо традиционных методов, применимых для земельных участков, должен включать в себя определение кадастровой стоимости имущества, находящегося на данной местности и занесенного в Кадастр.

10 Мар 2022      8uristgbk         318      

Похожие записи
• 
  Как Следует Платить За Потребление Воды Без Счетчика В Нижегородской Области
• 
  Востановить паспорт при утере сколько стоит
• 
  Специальная Оценка Условий Труда У Стоматолога
• 
  Придут Ли Приставы В Дом Где Мяня Нет