Продалаквартирудешевлечемпокупала
Содержание
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Продалаквартирудешевлечемпокупала. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Владельцем квартиры может оказаться недееспособный человек, страдающий психическим расстройством. И продавцом в данном случае может выступать как он сам, так и его опекун, который в свою очередь может оказаться обыкновенным мошенником. Например, продать единственное жилье своего подопечного без его ведома. Поэтому перед покупкой вам стоит внимательно ознакомиться с перечнем собственников в правоустанавливающих документах запросить у продавца справки о дееспособности каждого из них.
Представьте: вы давным-давно собираетесь купить квартиру, ищете максимально выгодные варианты и постоянно заходите на сайты по поиску недвижимости. И вот, на одном из таких сервисов вдруг появляется объявление о продаже квартиры во вторичном фонде — вот только стоимость жилья подозрительно низкая. Что это — неслыханное везение или обман? Давайте разбираться по порядку.
В каких случаях дешевая «вторичка» — обман?
Продавцом в данном случае выступает реальный собственник квартиры, вот только сообщить покупателю о том, что на жилье наложен арест, он почему-то забывает. Такое может случиться, если хозяин недвижимости находится под следствием или задолжал государству крупную сумму. Свое право на жилье владелец подтверждает выпиской из ЕГРН — правда, не самой свежей — и требует крупный задаток или даже всю сумму под расписку. В итоге вы остаетесь и без квартиры, и без денег, и даже после продажи арестованного жилья с торгов вам вряд ли что-то перепадет — в первую очередь вырученные средства будут направляться кредиторам, которые подавали заявление в суд.
Существует стандартный имущественный вычет на приобретение недвижимости в размере 1 млн. рублей. Такой «бонус» со стороны государства сделан для развития рынка недвижимости и уменьшения нагрузки на продавцов. Воспользоваться этим правом могут только граждане, которые осуществляют выплаты НДФЛ, неограниченное количество раз, но не более одного раза за отчетный налоговый период.
Бывает так, что жилье продается дешевле или за такую же стоимость, что и приобреталось ранее. Тогда с этой сделки продавец не получает никакую прибыль. Для того чтобы понять – получена прибыль или нет, нужно обратиться к расчетам.
Для расчета используется достаточно простая формула:
«цена продажи – цена покупки = прибыль»
Искусственное занижение цены продажи в договорах привело к новым правкам в законодательстве. Сейчас в расчет принимается также кадастровая стоимость объекта. А именно, берется наивысший показатель: коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости жилья или цена продажи.
Имущественный вычет в размере 1 млн. рублей
Для многих людей ключевым вопросом при продаже недвижимости становится не только предполагаемая прибыль с продажи, но и вопрос: придется ли с этой сделки заплатить налог? Со стороны государства сделка купли-продажи рассматривается как получение прибыли продавцом и облагается немалым налогом, а именно по ставке 13%.
Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.
До трех и пяти
Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ. Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени. Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.
Для тех, кто в доле
Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.
Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.
Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».
Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир
Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.
Перед продажей, покупкой и подачей декларации обязательно проконсультируйтесь в налоговой, у юристов или агентов по недвижимости. Рассчитать сумму налога самому тяжело. Чаще всего, собственники не знают каких-то тонкостей, которые позволяют снизить налог до минимума или вообще его не платить. На налоговую полагаться не стоит — они не обязаны вам подсказывать и указывать на ошибку. Если заплатите 1 млн вместо 100 000 ₽, они не будут против. Но если задним числом поймете, что заплатили невыгодно, в течение 3 лет, уплаченный налог могут пересчитать.
Минимальный срок считается со дня регистрации права собственности, а не со дня покупки . Есть вы купили квартиру в жилищно-строительном кооперативе, минимальный срок отсчитывается от даты, указанной в справке о полной выплате вашего пая. Если квартиру вы получили в наследство, отсчет идет от дня смерти ее владельца.
В каких случаях не надо платить налог
Подать заявление на вычет надо на следующий год после продажи. Если продали в 2023 г., подать документы на вычет можно в течение всего 2023 г. Получить налоговый вычет можно за три предшествующих налоговых периода. Например, при обращении в налоговую в 2023 г. можно получить вычеты за 2023, 2023 и 2023 г.
«С большими скидками часто продаются квартиры, в которых остаются невыписанные граждане, — пояснила Мария Литинецкая. — Новый собственник должен будет снять их с регистрации уже через суд. Причем не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний. На рынке даже есть бизнес, когда клиент приобретает жилье на 25–30% дешевле, чем в среднем по рынку, далее новый собственник добивается выселения третьих лиц и продает жилье уже по рыночной цене».
Кроме того, привлекательно низкая стоимость — это также инструмент, который используют мошенники. И здесь могут всплыть, например, поддельные документы — когда мошенники крадут паспорт собственника, ищут похожего на него человека и оформляют нотариальную доверенность на продажу.
Какую цену можно считать сомнительной
Есть юридически чистые квартиры, но имеющие некоторые недостатки, которые влияют на цену. «Так, снизить цену может отсутствие парковки, непривлекательный вид из окна (например, на ТЭЦ или унылую промзону), плохие соседи, состояние подъезда, этажность (дешевле всего первый этаж, затем второй, потом последний)», — отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
C 01.01.2023 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2023 году.
Изменение минимального срока владения имуществом для освобождения от уплаты налога
- 1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
- 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 0 рублей, налог 13% с 3 150 000 рублей = 409 500 рублей
