Предварительный Договор Купли-Продажи Квартиры Юридическая Сила

Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Предварительный Договор Купли-Продажи Квартиры Юридическая Сила. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка. Это заблуждение!
Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как документ высшей юридической силы.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

• цену квартиры и порядок расчетов

• способ передачи денежных средств

• сроки подготовки документов к сделке и их список

• сроки передачи квартиры Покупателю

• список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.

• кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной договор купли-продажи.

Добротный предварительный договор обеспечивает успех сделки на 99%.

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

• задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
• аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

При покупке квартиры от застройщика

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

Существенные условия соглашения

1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.

ПДКП может содержать пункт о внесении покупателем определенной суммы с целью «бронирования квартиры, которую он хочет купить. Утвержденного типового бланка соглашения не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальная, и в ней учитываются обстоятельства конкретной ситуации.

Форма и содержание

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Существенные условия договора

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Основной договор обычно оформляется спустя 1-2 недели после подписания предварительного. Иногда стороны устанавливают другие сроки. Перед сделкой профессионалы всегда проверяют наличие документов на недвижимость, а также отсутствие обременений, возраст и дееспособность сторон.

Предварительный договор играет важную роль в процессе купли-продажи, хотя формально и не является обязательным. После его подписания и передачи аванса (обычно 5-10% стоимости жилья), продавцу уже будет сложно отказаться от сделки. Если он это сделает, то ему придется вернуть задаток в двойном размере, что экономически невыгодно.

Для чего нужен предварительный договор?

• персональные данные сторон, с указанием адреса, паспортной информации;
• адрес квартиры и ее описание (метраж, структура и пр.);
• документы, на основе которых недвижимость принадлежит продавцу;
• цена недвижимости (окончательно согласованная);
• порядок расчетов (сумма, которая передается продавцу после подписания предварительного ДКП, кредитные средства и остаток, который отдается в финале сделки (после регистрации в Росреестре));
• порядок расторжения предварительного ДКП и ответственность сторон;
• дата заключения основного договора и регистрации в Росреестре;
• личные подписи и реквизиты сторон.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Предварительный договор от Застройщика

1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при Откроется в новой вкладке.»>ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении авансаза покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

• Существенно нарушены условия сделки. Например, неисполнение в срок одного из условий, неоплата, обнаружение недостатков недвижимости после подписания договора, наложение ареста на имущество по иску третьих лиц.
• Возможность аннулирования сделки предусматривалась предварительным документом купли-продажи.

Причины признания недействительным

1. Внимательно изучить все пункты договора. Как правило в предварительном договоре присутствует пункт о правилах его расторжения. Если такой пункт отсутствует, то участники имеют право прекратить свои отношения в соответствии с нормами закона. Они могут договориться, либо отстаивать свои интересы придется в суде.
2. Проверить выполнение условий (факт нарушения будет являться основанием для расторжения).
3. Проверить правильность внесения сведений и оформления документа (неверно составленный договор можно признать недействительным).
4. Определить причину и выбрать способ прекращения отношений.

Законные основания

Если одна сторона хочет расторгнуть договор, а вторая с ней не согласна, то вопрос решается в суде. Однако перед этим стороны обязаны попробовать урегулировать спор в досудебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. Для этого второму участнику направляется уведомление с предложением расторгнуть сделку. Оно составляется в произвольной форме и должно содержать следующую информацию:

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Особенности заключения

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Задаток

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ перечень лиц, которые проживают в продаваемом имуществе, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого помещения.

На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?

Согласно ст. 554 ГК РФ из предварительного договора должно следовать, что его стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.

Интересный случай

Если основной договор не будет заключен в срок, который указан в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а его стороны будут освобождены от выполнения предусмотренных в нем обязательств.

Суть спора. Покупательница заключила с организацией предварительный договор. По условиям документа организация должна продать покупательнице квартиру. Продавец условия сделки нарушил: апартаменты не продал, деньги покупателю не вернул. Покупательница потребовала через суд возврата средств, а также процентов за пользование ее деньгами.

В статье мы разъясним нюансы, которые имеет предварительный договор купли-продажи недвижимости, и зачем подписывается этот документ. Норм, которые обязывают подписать предварительное соглашение, Гражданский кодекс не содержит.

Содержание предварительной договоренности

Если вы являетесь участником долевого строительства, мы рекомендуем отказаться от подписания договора о намерениях. Договор об участии в долевом строительстве в большей степени защищает интересы дольщика.

05 мая 2021      8uristgbk         903      

Похожие записи
• 
  Что Такое Холодная Вода Ипу
• 
  Соц Стипендия Студентам Из Многодетных Семей Как Начисляется
• 
  Госпошлина При Замене Стс При Смене Прописки 2023
• 
  200 Часов Это Сколько Месяцев