Приобретение Жилых Помещений На Условиях Социального Найма, Мены И Выкупу

Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Приобретение Жилых Помещений На Условиях Социального Найма, Мены И Выкупу. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

5. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает. Однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Верховный Суд РФ специально указал на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 Кодекса предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Кодексом не предусмотрен.

Другой комментарий к Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации

Указанные органы имеют право и обязаны отказать в даче согласия на обмен только в одном случае, упомянутом в ч. 4 ст. 72 Кодекса. Однако представляется, что формулировка «обмен жилыми помещениями. нарушает права или законные интересы» недостаточно конкретна и вполне может создавать условия для коррупции в органах опеки и попечительства.

2.1. В случае если один из иных собственников в течение месяца с момента вручения уведомления в письменной форме уведомит очередника о своем намерении приобрести отчуждаемую комнату в коммунальной квартире, то:

— очередник в течение месяца с момента вынесения префектом административного округа решения о предоставлении ему права на приобретение жилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, в письменной форме извещает Управление Департамента в административном округе о намерении иных собственников приобрести отчуждаемую комнату в коммунальной квартире;

Вам будет интересно ==>  Распечатать Квитанцию Налог На Землю Для Физических Лиц

— Управление Департамента в административном округе готовит проект изменений в распоряжение префекта;

— одновременно заключаются и подаются на государственную регистрацию два договора купли-продажи жилых помещений: между очередником и иным собственником о купле-продаже комнаты в коммунальной квартире и между очередником и городом Москвой о купле-продаже жилого помещения, находящегося в собственности города Москвы;

— заключение договора купли-продажи жилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, производится в порядке и на условиях, определенных распоряжениями Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 11.12.2009 N 2351 «О реализации по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений жилищного фонда города Москвы» и от 13.11.2006 N 927 «О реализации жилых помещений, строящихся за счет бюджета города Москвы, по договорам купли-продажи с использованием ипотечного жилищного кредитования». Форма договора определяется в соответствии с распоряжением префекта.
(Дефис в редакции, введенной в действие распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 14 июля 2021 года N 1227.

2.2. Если иные собственники в течение месяца с момента вручения уведомлений не уведомят очередника о своем намерении приобрести отчуждаемую комнату в коммунальной квартире или не представлен документ, подтверждающий отказ иных собственников от права преимущественного приобретения (о чем очередник в течение месяца с момента вынесения префектом административного округа решения о предоставлении очередникам права на приобретение жилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, в письменной форме извещают Управление Департамента в административном округе), то между очередниками и городом Москвой заключается договор мены жилых помещений с доплатой:

— в случае, если согласно распоряжению префекта жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, предоставляется по договору мены с предоставлением очереднику рассрочки на оплату разницы в цене обмениваемых помещений, то договор мены жилых помещений с доплатой заключаются в порядке и на условиях, определенных распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 11.12.2009 N 2351 «О реализации по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений жилищного фонда города Москвы» для договоров купли-продажи с рассрочкой платежа;
(Дефис в редакции, введенной в действие распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 14 июля 2021 года N 1227.

Порядок зачета

ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке зачета стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в установленном порядке признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, при приобретении ими жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы

Наймодатель жилья социального найма вправе требовать от граждан, которые там проживают своевременной оплаты за ЖКУ (ч.1 ст.65 ЖК РФ). Наймодатель должен участвовать в содержании, текущем и капитальном жилого помещения и предоставлять проживающим там гражданам качественные коммунальные услуги.

Плата по договору социального найма взимается за:

  • пользование жилым помещением. Но граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения такой платы;
  • содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества. Размер платы для нанимателей жилья социального найма определяется исходя из занимаемой ими общей площади жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления;
  • коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается исходя из объёма потребляемых КУ по показаниям счётчиков или по нормативу и утверждается органами местного самоуправления. Исключение составляют нормативы потребления электро- и газоснабжения, которые утверждаются органами госвласти субъектов РФ.
Вам будет интересно ==>  Социальная Программа Ипотека Под 2 Процента Годовых В Севастополе

Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья социального найма

Согласно ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления этим домом. То есть в общем собрании могут принимать участие только собственники помещений в МКД, а не наниматели жилых помещений.

  1. развод между супругами и невозможность дальнейшего проживания на одной территории;
  2. один из жильцов, ведет образ жизни, препятствующий спокойной жизни окружающих;
  3. заболевание одного из проживающих, угрожает здоровью совместно с ним проживающих людей.
  1. Заявление на обмен жилых помещений.
  2. Паспорта всех заявителей и проживающих совместно с ними лиц (для детей – свидетельства о рождении).
  3. Договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий основание на право пользования жилым помещением.
  4. Нотариально заверенное согласие на обмен, от временно отсутствующих лиц.
  5. Договор обмена, с подписями всех участников сделки.
  6. В случае совместного проживания с детьми и недееспособными гражданами – разрешение органов опеки и попечительства.
  7. Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Другие документы, в зависимости от региона.

Список документов

Договор обмена социального жилья составляется в простой письменной форме. Он должен быть подписан нанимателями обеих сторон. На основании составленного договора и письменного согласия всех участников, будет составлен новый договор социального найма, поэтому следует обратить внимание на правильность его составления.

  • Процесс мены выполняется с недвижимостью, которая находится в частной (приватной) собственности её владельцев. То есть, речь идёт о приватизированных квартирах, домах, комнатах и долях в недвижимости.
  • Процесс обмена выполняется с недвижимостью, которая находится у граждан в пользовании по договору социального найма. Это значит, что она являются муниципальной собственностью (не приватной) и «сдается» физическим лицам государством.

Чем отличаются операции мены и обмена недвижимости

Собираясь совершить сделку с недвижимым имуществом, не следует забывать, что помимо сделки купли-продажи, существует такое понятие как обмен объектами жилищного фонда. Договор обмена жилищами предусматривает, что одна сторона, имеющая право на недвижимость, обязуется передать другой стороне (состоящей из одного или нескольких граждан) принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение. При этом вторая сторона также обязуется передать своё помещение, не являющееся приватной собственностью. Сущность операции по обмену жилищами состоит в том, что это сделка только между нанимателями, а не собственниками объектов недвижимости.

Как обменяться жилыми помещениями

Важным условием для обмена жилыми помещениями является получение согласия всех сторон, а также всех членов семьи сторон, проживающих или имеющих право проживать в данном объекте недвижимости. При отказе одного или нескольких членов семьи на проведение сделки, она может состояться по решению Суда.

  • найти подходящий вариант, а выше было сказано, что из-за дефицита неприватизированного жилья риэлторы такие сделки игнорируют
  • заключить договор обмена, под которым должны стоять подписи всех задействованных сторон – совместно проживающих лиц, наймодателей и опекунских служб (в случае необходимости)
  • расторжение старого договора соцнайма с параллельным заключением аналогичного договора по новому адресу
Вам будет интересно ==>  Приказ Что Не Сажают За Экономические Преступления

Какие органы занимаются оформлением договоров обмена

Сложности возникают также в случае, если один из членов семьи высказывает несогласие относительно планируемой рокировки – в этом случае спорные моменты решаются только через суд. Возникают спорные моменты также, если в неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние или лица, не способные отвечать за свои действия. В этом случае требуется разрешение органов опеки. К тому же для совершения сделки потребуется согласие собственника, а госорганы и муниципалитет не всегда дают разрешение на обмен.

Кто может обменять муниципальное жилье

Как уже было сказано, поводом для отказа в обмене муниципального жилого помещения может служить отсутствие разрешения собственника или опекунского совета, нежелание меняться родственников, прописанных на той же территории. Невозможно обменяться также в случае, если предстоит расторжение договора соцнайма в суде или существуют спорные моменты, оспариваемые в суде. Не разрешат гарантированно сделку с объектами, не пригодными для полноценной жизни, если объект предназначен под снос или меняется целевое назначение его использования.

  • заявление, на имя наймодателя, об обмене жилых помещений;
  • паспорт нанимателя;
  • документ, который подтверждает право пользоваться жильем, участвующим в сделке. Это может быть: договор соц. найма, обменный ордер на жилплощадь, выписка из решения органов, местного самоуправления, о предоставлении жилой площади;
  • справка о составе семьи;
  • письменное согласие жильцов квартиры;
  • разрешение органов опеки. Потребуется в случае наличия в составе семьи некоторых категорий граждан (они приведены выше, в пункте о законах);
  • подписанный контракт мены.

Куда обратиться?

  1. Если в жилплощади проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные люди, разрешение нужно будет получать и в органах опеки.
  2. Жилец, находящийся в отъезде, на момент проведения сделки, также должен предоставить свое письменное разрешение.

Кто имеет право?

  1. Если бартером занимается агентство недвижимости, естественно оно возьмет плату, за свои услуги. Стоимость будет зависеть от организации.
  2. Каждая из сторон сделки может потребовать материальной компенсации, в случае неравноценного бартера.
  3. Желательно узнать рыночную стоимость своей квартиры. На это также потребуются деньги.

В соответствии со ст. 77 ЖК договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр такого договора передается наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данный договор заключается на срок, определяемый его сторонами. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Статья 51 ЖК предусматривает основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (далее – граждане, нуждающиеся в жилых помещениях). Согласно этой статье нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:

Общие положения о найме жилых помещений

Как предусматривает ст. 82 ЖК, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма всех занимаемых ими жилых помещений.