Проверки Арендуемого Помещений Арендодателем
Содержание
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Проверки Арендуемого Помещений Арендодателем. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Если компания-арендатор имеет намерение разместить в офисе дочерние компании, то необходимо выяснить у наймодателя возможность субаренды заранее. Важно уточнить допустимость регистрации адреса арендатора в налоговой службе, поскольку некоторые арендодатели ее запрещают.
Как проверять арендодателя
В случае ведения переговоров об аренде с представителем физлица следует убедиться в его полномочиях к действиям на пользование помещением. Запрашивается оригинал доверенности, проверяется срок ее действия и разрешенный объем полномочий, обязательно включающий право на заключение договора по аренде от имени правообладателя. Такая доверенность должна быть удостоверена нотариально.
Как проверять договор аренды
Анализировать договорные условия в тексте документа необходимо после проверки помещения и его собственника, либо доверенного представителя. Договор аренды является основным документом, устанавливающим характер взаимоотношений между сторонами – наибольшее число споров в суде происходит именно из-за его условий, которые сразу не были приняты во внимание.
Вторая задача сводится к установлению правомочности подписания документов конкретным лицом. Если офис или торговое помещение находится в собственности юридического лица, то право на вступление в арендные отношения предусматривается только для директора или сотрудника с доверенностью от имени руководителя. Если операция проводится по доверенности, юрист обязан проверить ее актуальность через специальный реестр на сайте нотариата.
Некоторые хитрые собственники включают в соглашение пункты, которые ставят арендатора в заведомо невыгодное положение. К примеру, это может быть включение в стоимость найма страховых платежей. Все эти дополнительные затраты и риски позволяет выявить правовая экспертиза. В рамках исследования проверке подлежат следующие объекты:
Что такое проверка договора аренды нежилого помещения
Первая задача эксперта сводится к проверке личности самого арендодателя. Для этого специалистом изучается полученная выписка из официального реестра, данные из нее сопоставляются со сведениями из документов, представленным арендодателем. Если предлагаемое помещения для найма принадлежит юридическому лицу, убедиться в его реальности существования помогает реестр юрлиц, который ведется налоговой. Необходимо убедиться в том, что компания функционирует, она не находится в стадии банкротства или ликвидации. В полученной выписке от налоговой может стоять отметка о наличии неверных сведений о компании. Как правило, такое случается при регистрации фирм-однодневок.
В документах говориться так: ответственность за нарушение правил ПБ несет лицо, которое владеет имуществом на законных основаниях, пользуется им или распоряжается. То есть получается так, что владеет недвижимостью арендодатель, а использует арендатор. Значит, каждый из них может нести ответственность.
Как урегулировать этот вопрос по закону
А вот в процессе эксплуатации объекта за противопожарную безопасность уже отвечает арендатор. Это его обязанность. Поэтому он должен по описи принять средства и пожарный инвентарь, которые есть в наличии. Это правильный подход, потому что собственнику будет сложно контролировать противопожарную обстановку. А предприниматель, взявший помещение или здание в аренду, всегда находится на объекте. А значит, и карты ему в руки. Но это нужно обязательно зафиксировать.
Что можно предложить
Что касается сотрудников Государственного пожарного надзора, которые следят за выполнением требований ППБ, то они чаще наказывают собственников. Причина одна, и она банальна: арендатор – лицо временное в помещении (в офисе, квартире и так далее), сегодня он здесь, а завтра ищи ветра в поле. Поэтому идеально – предъявить претензии собственнику. Он никуда не денется, найти его – не проблема, тем более оштрафовать.
Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается. Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.
Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера. Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально. Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.
И как я научился внимательно читать договоры
Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.
1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.
ГАРАНТ:
2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
ГАРАНТ:
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Что касается положений п. 4 ст. 620 ГК РФ о праве арендатора требовать расторжения договора в случае, если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования, то представляется, что речь прежде всего идет о ситуациях, когда непригодность имущества наступила случайно или в силу обстоятельств непреодолимой силы.
Обязанности и ответственность сторон по устранению недостатков арендуемого имущества
- арендатор несет риск необнаружения явных дефектов помещения (т.е. дефектов, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества) и
- арендодатель несет ответственность только за те недостатки, которые не были известны арендатору, не были сообщены ему арендодателем и которые при этом арендатор не может самостоятельно обнаружить при осмотре объекта аренды.
Распределение обязанностей по проведению капитального ремонта
Можно привести и такую выдержку из решения суда кассационной инстанции (нашедшего поддержку со стороны ВАС РФ ): «Ссылка апелляционного суда на ст. 612 ГК РФ неправомерна, поскольку осведомленность арендатора о необходимости капитального ремонта объекта аренды на момент заключения договора или передачи ему арендуемого имущества не освобождает арендодателя от обязанности по осуществлению такого ремонта» .
Истец (арендатор) обратился в суд с иском об обязании ответчика (арендодателя) принять нежилое помещение после окончания договора аренды. Иск был мотивирован отказом ответчика от принятия помещения, а именно: отказом от подписания как соглашения о расторжении договора, так и акта приема-передачи помещения.
Арендодателю рекомендуется в договоре предусмотреть ответственность для арендатора за нецелевое использование помещения в виде штрафной неустойки. В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель сможет взыскать с арендатора неустойку.
Арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества
В кассационной жалобе ответчик просил отменить принятые по делу судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ответчик сослался на тот факт, что истец не исполнил обязательство, предусмотренное статьей 622 Гражданского кодекса РФ, и передал помещения не в том состоянии, в каком они были переданы арендатору, с учетом естественного износа. Это подтверждалось актом обследования состояния помещений. Поэтому договор аренды, по мнению ответчика, следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
3.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя, которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Арендаторов и Арендодателя;
3. Права и обязанности сторон
6.1. В соответствии со ст. 131, а также ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации
5. Порядок изменения и расторжения договора
— переданное Арендатору недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра недвижимого имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора;
В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.
Без конфликтов с владельцем
В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.
Проверка арендодателя
Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.
Регистрация договора аренды интересна как для арендатора, так и для арендодателя. Каждая сторона договора закрепляет свои права и обязанности в гос.органе. Добиваться защиты по зарегистрированному договору аренды гораздо проще.
2.Графическая часть договора аренды, если она есть, должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Старые планы БТИ лучше не использовать — технические паспорта на объекты зачастую содержат неактуальные сведения и расходятся с информацией ЕГРН. Образец, как правильно оформляется графическая часть в техническом плане:
Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?
До 2023 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.
Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.
Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.
Важно все учесть
Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.
24 Апр 2021 8uristgbk 1487
