Аренда Земли Под Нежилыми Помещениями Обязательно Или Нет
Содержание
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Аренда Земли Под Нежилыми Помещениями Обязательно Или Нет. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
При этом важно учитывать статус нежилого помещения. Например, в Постановлении ФАС МО от 21.07.2023 N КГ-А40/7441-11 решающим фактором при решении спора в пользу арендодателя земли стало то обстоятельство, что нежилое помещение было признано пристройкой, но не частью МКД (нежилое помещение ответчика имеет самостоятельное назначение, не имеющее отношения к жилому дому в смысле положений ЖК РФ, поскольку пристройка имеет отдельный вход, является обособленной и может использоваться автономно от всего дома, несмотря на то что ее наземная часть пристроена к наружной капитальной стене жилого дома и конструктивно (технически) связана с домом частью подвальных помещений, встроенных в жилой дом), а арендованный земельный участок не являлся участком, необходимым для эксплуатации МКД. Следовательно, суды пришли к выводу, что собственник этой пристройки обязан оплачивать аренду земли. Кстати, собственник может использовать выводы арбитров о том, что его помещение не имеет отношения к жилому дому, в решении вопроса об участии в осуществлении расходов на содержание общего имущества в МКД.
Вопрос о правах на землю под МКД остается насущным, в первую очередь — для собственников помещений. Одна из причин заключается в том, что он имеет ключевое значение для определения момента возникновения обязанности по уплате земельного налога, а также для произведения расчетов за аренду этой земли. О практических проблемах, связанных с законным владением земельными участками под МКД, свидетельствует многочисленная арбитражная практика, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.
ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Если быть точнее, законодатель выбрал формулировку «участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД». Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2023 N 13147/09, такая передача земли в общую долевую собственность не предусматривает издания уполномоченным органом нормативного акта. Об этом же четко сказано в п. 66 Постановления N 10/22 : каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.
Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.
Общие правила
В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.
Обязательно наличие паспорта, кадастровых документов, квитанции об оплате госпошлины.
Как оформляется участок под коммерческую недвижимость
В первую очередь собственнику необходимо соблюдать гигиенические требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме, не допускающие использование объекта для осуществления деятельности, которая может привести к загрязнению близлежащей территории. Примером такой деятельности может служить открытие химчистки или сауны в жилом доме.
Требования к нежилым помещениям
Цены на землю, способную приносить регулярный доход, варьируются в зависимости от географического положения участка, состоянию почвы, наличию водных ресурсов и других факторов. Право частной собственности на землю закреплено Конституцией РФ от 1993 г.
Такой вариант применим в случаях, когда определенная территория не используется. Проведение торгов регламентировано статьей 39.11. Земельного кодекса РФ. Собственник должен подготовить схему участка, с указанием его границ и обеспечить возможность подведения коммуникаций. После этого выносится решение о проведении торгов.
Через аукцион по инициативе граждан
- многодетные семьи;
- члены семьи погибшего героя РФ;
- молодые специалисты;
- молодые семьи, имеющие ребенка (одного и больше);
- дети-сироты;
- семьи, имеющие ребенка-инвалида;
- инвалиды 1, 2 и 3 групп;
- ветераны ВОВ;
- чернобыльцы.
Без торгов по упрощенной схеме для остальных лиц
Арендовать земельный участок под магазин или ларек можно как у государства, так и у частного лица или даже на территории многоквартирного дома. Для этого необходимо обратиться к собственнику с заявлением.
Однако отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.
Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Следовательно, правоустанавливающим документом в этом случае может служить договор аренды имущества.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 09.04.2002 названные судебные акты в отношении частичного возврата налога за 1997 — 1999 годы отменил и обязал инспекцию возвратить из бюджета излишне уплаченный земельный налог за эти годы полностью — в сумме 180 050 рублей. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.
В соответствии со статьей 36 Земельного Кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения обладает исключительным правом на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, занятого данным объектом недвижимости. Причем, именно собственнику постройки принадлежит право выбирать на каком основании он будет обладать землей: на праве собственности или аренды. Таким образом, отказ администрации в предоставлении земли такому лицу, как правило, не правомерен. Так же неправомерными можно считать действия чиновников, если Вы обратились за приобретением земли в собственность, а Вам вместо этого предлагают аренду.
Юридическая помощь в судах
Споры на этапе формирования границ традиционно относятся к категории наиболее тяжелых, поскольку законодательство не содержит четких формул расчета площади земли, необходимой для эксплуатации конкретного объекта. При этом для индивидуальных жилых домов, по крайней мере, существуют нормы минимального предоставления земельного участка, для промышленных (или других нежилых) объектов нет даже этого. Таким образом, установить, кто прав, довольно сложно. Тем не менее, определенные критерии, которые должны учитываться при определении границ участка, закон все-таки предусматривает (п.7 ст. 36 ЗК РФ):
Статьи
Таким образом, все отказы администрации в оформлении земли нужно проверять у независимого юриста. Неправомерные отказы (которых, по моим наблюдениям, не менее 50%) можно оспорить в арбитражном суде (если Вы — организация или индивидуальный предприниматель) или в суде общей юрисдикции (если Вы гражданин).
Суд установил, что администрация утвердила акт выбора участка для возведения здания магазина без извещения населения о передаче земли под строительство и без проведения публичных слушаний. Передача участка произошла 21 марта 2023 г., публикация в газете появилась днем позже. Данные обстоятельства являются нарушением положений ст. 31 ЗК РФ, а также ст. 39 Градостроительного кодекса.
Ошибки при заключении сделки
Заявитель указывает, что он не использовал участок: не построил здания, не вел строительно-монтажные работы, на территорию не заводилась техника. Истец также не успел провести проектные разработки по строительству.
Доводы истца
В своем иске общество «Единство» отмечает, что из-за некомпетентности специалистов администрации Некрасовского района и признания судом арендного договора недействительным общество понесло убытки. По мнению истца, он не смог реализовать запланированный проект, значит, оправдать расходы на спорный участок. Также общество указывает, что администрация Некрасовского района обогатилась за его счет, так как самостоятельно не провела кадастровые работы и улучшение участка, а получила готовую землю, оформленную по всем правилам.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
Как указано в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2023 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как указано в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Следовательно, независимо от того, сформирован участок или нет, Департамент не вправе им распоряжаться, в том числе сдавать в аренду. В связи с этим у ответчика отсутствовали правовые основания для получения арендной платы.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения
приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
ООО (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 239 086 руб. 80 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 679 339 руб. 94 коп., с учетом уточнения исковых требований. Исковые требования истца обосновывались тем, что ответчик получал арендную плату по недействительному договору аренды.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) были заключены договоры аренды земельного участка от 19.01.2005 года, предметом которых являлись 2 (два) земельных участка.
Договоры были заключены сроком на 49 лет и прошли государственную регистрацию. Письмом от 16.02.2023 года Департамент сообщил истцу о том, что договоры подлежат расторжению, поскольку на земельных участках расположен многоквартирный жилой дом.
Рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции
Арбитры согласились с позицией суда первой инстанции, отметив, что поскольку земельный участок не сформирован и в отношении него не был проведен государственный кадастровый учет, земля является собственностью публично-правового образования. Однако в соответствии с ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не уполномочен распоряжаться данным земельным участком в той части, в которой должна быть сформирована земля под многоквартирным домом.
Суд пришел к обоснованному выводу, что право собственности города Москвы на спорный земельный участок прекратилось независимо от того, сформирован участок или нет, Департамент городского имущества города Москвы утратил право требовать уплаты арендатора платы в отношении данного земельного участка, а получение ответчиком арендной платы привело к его неосновательному обогащению, которое подлежит взысканию.
1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, даже при отсутствии договора аренды земельного участка у арендатора здания (сооружения) в силу закона возникает право пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) расположено, и обязанность вносить плату за пользование землей. Невнесенная плата за пользование земельным участком под зданием (сооружением) является вашим неосновательным обогащением, которое вы обязаны возвратить собственнику земельного учатска (п.
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет 1. Я хочу взять землю в аренду рядом с многоквартирным домом под огород. Возможноли это? 1.1. Это возможно, вопрос, насколько близко.
Земля под зданием: оформление отношений
Ростов-на-Дону 1000 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (6) получен гонорар 33% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 23962 ответа 9028 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.
22 Апр 2021 8uristgbk 404
