Как Оспорить Результат Определения Кадастровой Стоимости
Содержание
- 1 Оспорить кадастровую цену можно в специальной комиссии
- 2 Рассмотрение дела судом
- 3 Когда нужно проводить оспаривание?
- 4 Профессиональная оценка
- 5 Процесс кадастровой оценки в 2023 году
- 6 Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
- 7 Отвечает член экспертного совета НОСТРОЙ, секретарь экспертного совета СПб ТПП Дмитрий Желнин:
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — Как Оспорить Результат Определения Кадастровой Стоимости. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
к заказчику оценки, если кадастровая стоимость была определена в ходе ГКО (уточнить, кто именно был заказчиком работ, можно в Росреестре); в орган, осуществляющий функции по ГКО — если кадастровая стоимость была определена при включении в ЕГРН сведений об изменении качественных и количественных характеристик объекта недвижимости, которые повлекли за собой установление новой кадастровой стоимости (в соответствии со статьей 24.19 135-ФЗ) .
Оспорить кадастровую цену можно в специальной комиссии
Подобные ошибки случаются, если при определении КС не были учтены некоторые факторы. На кадастровую цену влияют инженерное благоустройство района, уровень цен рынка недвижимости, численность населения района, факторы социально-экономического развития, удаленность объекта от столицы субъекта РФ и пр.
Почему бывает нужно оспорить кадастровую стоимость
Конкретных требований к этому документу нет, он составляется в свободной форме. В интернете есть образцы заявления, можно воспользоваться одним из них, если хотите подготовить документ заранее. Также можно прибегнуть к помощи юриста.
Стоимость объекта недвижимости оценивается по новым правилам, принятым в 2023 году. Если собственник продал жилье или другой вид недвижимости посте 1 января 2023 года и общая стоимость составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то эта сумма (70% от кадастровой стоимости) и будет считаться доходом субъекта (владельца).
Рассмотрение дела судом
Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона).
Судебная практика обжалования
Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности. Например, к земельному участку, предоставленному для ИЖС применяется ставка как для объекта с разрешенным использованием «для размещения офисов», а стоимостная разница может быть колоссальной. Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.
Кадастровая стоимость – один из самых важных параметров любой недвижимости. И именно поэтому крайне важно следить за тем, чтобы размер её был верным. В связи с этим необходимость оспаривания возникает в следующих случаях:
Когда нужно проводить оспаривание?
Кадастровая стоимость – это установленная государством стоимость имущества. Прописывается она в кадастровом паспорте и используется практически везде: купле – продаже, дарении, налогообложении и так далее. И любые ошибки в ней могут быть критическими. В этой статье мы расскажем о том, как оспорить кадастровую стоимость если она указана неверно, а так же расскажем, как провести переоценку в том случае, если Росреестр с вами сотрудничать не хочет.
Как узнать реальную цену?
- Кадастровая стоимость завышена. Это может показаться положительным моментом, но в то же время увеличение кадастровой стоимости приведет к увеличению налогообложения, а так же создаст определенные расхождения и неточности;
- Кадастровая стоимость занижена. Такая ошибка хоть и снижает размер налогообложения, значительно уменьшает цену имущества при торгах и при этом не дает возможности правильно подготовить документы для купле – продажи;
- Кадастровая стоимость указана с ошибкой. Документы могут иметь в принципе неверные значения из – за банальных ошибок или опечаток. И уже не имеет значения, завышена цена или нет – если мелкие расхождения простительны, то заметные ошибки приведут к серьезным проблемам с бумагами при любых юридических операциях.
Однако услуги частного специалиста стоят недёшево. Экономичным вариантом является обращение в службы государственных инженеров. Единственным минусом такого варианта является время. Обычно заявления на оценку государственным органом рассматриваются в порядке очерёдности, и ожидание может продлиться месяцами.
Профессиональная оценка
Кроме того, на стоимость земельного надела влияет уровень развитости инфраструктуры, плодородие почвы и многие другие второстепенные факторы. Все это оценивается путём анализа.
Определение стоимости по кадастру
Переоценка кадастровой стоимости земельного участка осуществляется путём подачи претензии. Претензия подаётся на имя комиссии при кадастровой службе, которая специально уполномочена на рассмотрение претензий собственников по поводу кадастровой оценки.
Согласно КАС РФ при удовлетворении требований об оспаривании кадастровой стоимости в резолютивной части решения должно быть указано принятое значение. При необходимости решение суда обжалуется в апелляционном порядке. Для этого есть 1 месяц.
Физические лица и юридические лица вправе самостоятельно определять через какой орган будут осуществлять оспаривание кадастровой стоимости собственной или арендованной земли, или иной недвижимости. Часто собственники и арендаторы прибегают к оспариванию через комиссию, так как берут во внимание следующие преимущества:
Как узнать текущую оценку?
После получения административного искового заявления назначается время и место рассмотрения дела (судебное заседание). Стороны процесса об этом извещаются в письменной форме или по телефону. Однако неявка одного из участников не помешает проведению заседания, если при этом лицо было должным образом извещено (статья 247, пункт 4 КАС РФ).
Например, 19 июля 2023 года кадастровую стоимость квартиры установили в размере 3 500 000 рублей, а реальная цена в то время составляла 2 миллиона. Имущественный налог рассчитывают делением всей кадастровой стоимости на кадастровою стоимость 20 м 2 общей площади квартиры. Если вы докажете, что кадастровая цена неправомерно завышена, а реальная стоимость жилья 2 000 рублей, налог снизят еще. Для этого потребуется уменьшить кадастровую стоимость квартиры .
Процесс кадастровой оценки в 2023 году
Если вы проигнорируете или забудете обязательные документы, ни комиссия, ни суд не будут рассматривать ваше дело. Чтобы собрать подходящий для вашей ситуации пакет документов, проконсультируйтесь со специалистом — он посоветует, как снизить кадастровую стоимость квартиры .
Пошаговая инструкция — как снизить кадастровую стоимость квартиры
📌 Если решение будет в вашу пользу, кадастровую стоимость скорректируют — изменения применят с 1 января года, когда вы подали иск.Суд рассмотрит заявление за 1–2 месяца. При сложных нюансах дела срок может увеличиться не более чем на 1 месяц, согласно ст. 141 КАС РФ.
Согласно ч. 5 ст. 24.20. Закона № 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 этого закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции: Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа.
Процедура оспаривания
Согласно ст. 246 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям статьи 125 КАС РФ. Помимо документов, указанных в статье 126 КАС РФ, к административному исковому заявлению прилагаются:
Мы не скрываем рисков, поэтому юристы компании расскажут о наблюдениях за работой комиссии по оспариванию и практикой рассмотрения дел в суде, с учетом «невероятных» результатов судебных экспертов, с которыми нам приходится «бороться» после выдачи ими заключений. На опыте работы оценщиков и экспертов мы покажем, что Вы можете получить на выходе.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Судебные расходы, а также расходы, связанные с оплатой эксперта, не возместят. Это происходит потому, что это не совсем обычный судебный спор, это даже вообще не спор. Здесь нет ответчика. Так как законодательство дает Вам право не оспаривать величину кадастровой стоимости, а лишь обратиться в суд или комиссию для установления в качестве кадастровой стоимости величины рыночной стоимости. Т.е. вы не оспариваете методику определения кадастровой стоимости и ранее проведенные расчеты, а устанавливаете совсем иную рыночную величину стоимости. Таким образом, это не спор, это право установить вместо кадастровой стоимости рыночную стоимость.
Помогает ли рецензия экспертного заключения для назначения дополнительной или повторной экспертизы?
Когда такую предварительную оценку делали оценщики «ФИНЭКА», они использовали нижние показатели рынка, которые дали в среднем 1 млн. рублей за 1 сотку и это разумно. Объясняется это принципом замещения: благоразумный покупатель не заплатит за объект цену больше, чем цена приобретения схожего объекта, т.е. если на рынке есть такой же участок, но дешевле, то никто не купит другой дороже. Кроме того, сейчас активность на рынке недвижимости снижена и нужно всегда ориентироваться на нижние значения для объективности результата.
В первом случае мы говорим о том, что, выявив ошибки при опре- делении кадастровой стоимости (использование недостоверных сведений об объекте), правительство Москвы в 2023 году посчитало возможным, пересмотрев кадастровую стоимость в течение года и утвердив новые результаты государственной кадастровой оценки 26.12.2023, применить ее к правоотношениям с 01.01.2023. Результат — доначисление задним числом 12,5 млрд руб. Законность такого решения уже была предметом рассмотрения и в Мосгорсуде, и в арбитражных судах Московского округа, и в ВС. Из всех судебных инстанций только ВС встал на сторону налогоплательщика, хотя вопрос до конца еще не решен.
Среди наиболее актуальных можно отметить ретроспективное применение результатов устранения кадастровых ошибок (исправленных по инициативе органов власти), а также использование кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций без корректировки на сумму НДС.
Судебная экспертиза
Закон и Верховный суд РФ ограничили круг лиц, которые могут оспорить кадастровую стоимость, — это лица (физические и юридические), чьи права и законные интересы затронуты оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости (ст. 245 КАС, п. 6 постановления Пленума ВС от 30.06.2023 № 28).
Для того, чтобы доказать свою позицию суду или специальной комиссии, необходимо представить отчет оценщика, который устанавливал бы рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту же дату, когда была установлена кадастровая стоимость. Если Вы оспариваете кадастровую стоимость в суде, то эффективнее будет попросить суд назначить экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. Никакие иные документы (например, договор, по которому Вы приобретали объект) не являются самостоятельными доказательствами для рассмотрения такого спора. Однако при наличии отчета оценщика они могут быть использованы как дополнительные документы, подтверждающие позицию заявителя.
Отвечает член экспертного совета НОСТРОЙ, секретарь экспертного совета СПб ТПП Дмитрий Желнин:
К сожалению, Вам придется делать оценку недвижимости. Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, которую для нее установило государство. Как раз эта стоимость и берется в расчет при определении величины имущественных налогов. Стоимость же по договору с банком – это лишь та цена, которую Вы согласовали с банком. В данном случае даже договор с кредитной организацией не может повлиять автоматически на кадастровую стоимость. Тем не менее, при проведении новой рыночной оценки и договор с банком, и банковская аналитика, которая послужила основанием для определения цены договора, сыграют хорошую роль. Эти документы могут и должны быть использованы оценщиком при определении настоящей рыночной стоимости объекта. Механизм в двух словах такой:
– Купили недвижимость у банка по цене 700 тысяч рублей. В выписке ЕГРН указана кадастровая стоимость в 16 млн рублей. Как оспорить? Нужна ли оценка, если есть договор купли-продажи с банком?
Оспаривание кадастровой стоимости происходит в комиссии (для физических лиц необязательный этап) и в суде. В Вашем случае обязательна экспертная оценка. Надо разбираться, почему у Вас такая большая разница в стоимости – почти в 23 раза? Возможно, в кадастровой стоимости допущена опечатка: у меня в практике уже были такие дела, которые удавалось решать и без судебного разбирательства.
В целях реализации ст. 24.18 Закона об оценке, приказом Росреестра от 26.10.2023 № П/493 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области» создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:
При этом, для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде, предварительное обращение в Комиссию не является обязательным (!). Для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено Комиссией в течение месяца с даты его поступления.
18 мая 2021 8uristgbk 1193
